泸州楼市 隐现危机

　　摘要：去年下半年以来，泸州楼市商品房供应持续上涨，销售势头却日渐疲软。岁末年初的返乡置业潮也是波澜不惊，市场观望之势渐长。集中供应量过大、市场需求不足导致泸州楼市“消化不良”，楼盘扎堆的局部区域或将面临商品房“过剩危机”。

 　　现象：供求差距持续加大，房源过剩

　　从去年下半年以来，泸州楼市新盘叠出，商品房供应持续上涨。据泸州市房地产市场信息系统数据显示，泸州城区商品房第三季度供应总面积达到106.52万平方米，创下历年来单季度供应新高;即使第四季度供应量有所下滑，去年下半年供应量也达到171.9154万平方米。今年1月份，我市城区商品房上市面积保持增长势头，单月供应面积45.8698万平方米，同比增长159.6105%。

　　与此同时，销售形势却日渐疲软。去年下半年，泸州城区累计销售面积102.1336万平方米，同期供过于求近70万平方米。今年1月份，我市城区累计销售面积仅13.464万平方米，单月供过于求超过30万平方米。春节期间，返乡人群的置业热情也远远不如去年，虽然不少楼盘打出了“春节不打烊”和“新春优惠促销”的牌，但销售仍普遍冷清。

　　不断增长的供求逆差，让部分楼盘相对集中的区域隐现商品房“过剩危机”。

　　分析：市场进入相持阶段，竞争加剧

　　是什么原因造成越来越大的供求差距呢?新大·香格里拉副总经理郑马聪在“泸州楼市·展望2014”房地产论坛上就总结三大因素：

　　一是购买力减少了。过去的一年释放了大量购买力，短时期内经济能力达不到首付要求的置业者只能无奈观望;二是供应增加了。市场经济的核心是供求关系，开发量大幅增加，导致分摊到每个项目的客户自然就少，酒城楼市将面临“僧多粥少”的形势;三是房价虚高了。2013年泸州的大多楼盘房价都有较大涨幅，你涨我涨大家涨，这个涨幅有理性的地方也有不理性的地方。这不仅导致了泸州房价有些虚高，也导致了部分消费者心有余而力不足。

　　商品房供应增加、价格上涨导致了购买需求减少，销量萎缩。同时，这两年在调控的高压下，投资性购房需求大幅减少，同样削弱了市场需求。此外，在市场预期下行的情况下，购房者逐渐进入新一轮观望，更让房地产市场“雪上加霜”。

　　新大地产运营总监李照丹也表示，目前购买泸州房产的人大多是泸州本地或者与泸州有关的人，在有限的购买力下，“僧多粥少”的现状在2014年大量项目入市的挤压下将更加严峻。

　　展望：酒城楼市转型在即，机遇犹存

　　新的一年，处于转型时期的房地产业面临着许多挑战，同样，也有着不少机遇。

　　泸州市房地产协会秘书长黄辉耀在“泸州楼市·展望2014”房地产论坛上就指出，2014年泸州房地产市场挑战与机遇是共生的，我们面临诛多挑战，同样也会迎来一些机遇：

　　第一、城市群的建设。成渝城市群是国家重点发展的城市群，而泸州位于成渝两地之间，这是泸州房地产发展的重要机遇;第二、居民住房改善性需求增加。社会经济的发展让人们改善居住环境的欲望更加强烈，改善型居住可能是2014年房地产业的重大需求;第三、就地城市化。目前，国家严格限制特大城市的土地供应，依然保持中小城市及乡镇的土地供应，意味着泸州的发展方向也许就要逐步转向周边区县城镇和进一步推进乡镇城市化，这也是机遇;第四、城市人口的自然增长。依照泸州城市发展规划，我市将进一步加快区域性中心城市的建设，城市发展仍将持续推进，城镇化规模还要跃上一个新的台阶，这对房地产开发的促进作用不可低估。

　　维多利亚·领秀项目营销总监文敏认为，随着政府强调的“市场”化， 2014年，将会是泸州楼市的分水岭。一方面是产品分水岭，泸州楼市产品形态和结构将更加多样化，全方位满足不同需求、不同层次的消费群体的购买需求;另一方面是价格分水岭，区域板块之间的价差将进一步凸显，不同客群定位的项目的价格将出现较大的分化。

　　穷者思变，如何把握机遇?神州天立集团彭愚慧表示，2014年，开发商需要在模式创新、产品优化，特别是成本控制、资本运营、市场把控能力等方面来不断提升自身的开发运营水平，才能在剧烈的市场竞争中立于不败之地。 （）

编辑：马庆娟

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