掘金 地下之城

有市民曾向本报建议在这个广场下设地下停车场

工人正在梳理将军街地下管网

　　地上城市与地下城市，在城市建设当中都不可或缺，地上城市要建设得高端大气上档次，地下城市也要建设得严谨安全有内涵，目前地下城市有了新要求，还得要有价值。

　　日前，市政府出台了《关于加强土地资源节约集约利用的意见》（以下简称《意见》），重点提出将加大城市地下空间的开发利用。

　　掘金，把目光移向地下之城，地下商场的开发，防空洞、地下通道的的再利用，价值可能不仅仅体现于商业上。

　　地下空间今后可招拍挂

　　宜宾地下空间的利用近年正在加大。

　　2012年，我市将陆续完成8个缓堵保畅项目，总共投资3000万元。其中地下通道4个，分别是南门桥南段地下通道、长江大道地下通道（南岸新三中校门口）、岷江北路地下通道和真武路地下通道（真武路北街口）。

　　今年，地下空间的使用更是史无前例，光是“北线”改造项目就涉及到7个人行地下通道的建设，分别位于高客站、五岔口华润加气站、五岔口商业银行、宜宾学院、三江厂、雅典美景和岷江桥头。

　　以上都是公共设施的利用，有涉及到商业开发吗？

　　有，记者早前从区住建局副局长陈健处了解到，接下来地下通道的建设不仅在于实现缓堵保畅功能，还将在通道两旁开发商铺，一方面增加商业价值，另外一方面也可增强市民地下通道通行的心理安全系数。

　　落实到实际操作层面就有了《意见》的出台。

　　市国土资源局土地利用科科长桂华林曾对《意见》进行过说明，即是政府经过“招、拍、挂”等市场方式处理的地下空间，和地面建筑一样拥有房产证和土地证，起始价格也只是相应楼面价格的30%。而且这个价格还可以随着地下空间的深层次开发它逐渐往下面递减，以此鼓励全社会都来使用地下空间。

　　开发商从被动走向主动

　　“宜宾地下空间的利用率，发展现状相比其他城市来说稍微落后。”社大地产工作人员柏晶告诉记者，幸好目前不仅是政府在关注这一块，房地产商们也在转变心态。

　　据柏晶介绍，在早前，宜宾老一批的住宅小区和公共设施都没有地下车库，这与实际情况有关，因为成本比较高。后期，在土地出让环节，市政府对于停车位的比例进行了明确的要求，开发商被动地进入了地下空间的利用。而当前的状态是开发商开始主动挖掘地下空间，兴建地下车库，“地下空间开发成本虽然高，但是价值也不低，宜宾部分楼盘的车位已经卖到了10万元/个。”

　　除了地下车库，商业开发也变得热门起来。

　　东方时代广场中间有两层下沉式广场，与一层通过自动扶梯等设计连接。新鹏盛世临港也有采用下沉式广场设计。

　　“所以这是顺应趋势，对目前的市场状况也进行一个监管，虽然开发进入了一个比较红火的阶段，但是也容易陷入无序的状态。”柏晶说一般意义上，地下空间的使用并无明文规定，可修多修少，使用性质更是无明确规定，缺乏监管。市区县都共存着一种现象，地下车库没有卖完就改成商业。而如今进行规范之后，地下空间作为商品纳入管理，是符合市场需求的。

　　30%的比例 风险与机遇并存

　　《意见》真正要实施起来，还要看开发商的态度，不然就会陷入政府“单相思”的境地。

　　“起始价格也只是相应楼面价格的30%。”在记者采访的几位业内人士看来，《意见》中30%的价格有些高，“这也就意味着，地下空间负一层的价格可能接超过1000元/平方米。虽然便宜，但是一块地拿下来最高的也能达到几千万。”谈起地下空间利用，房地产业内人士杨光首先看到的就是风险。

　　“现在的问题是，城市的消费习惯还没有形成，宜宾人购物不愿意上楼、也不愿意下楼，要形成人气，还需时间。”市人大原副秘书长王纪三的看法与杨光相似，“宜宾目前地下空间的利用率不高，人们对于地下商场消费尚未形成习惯，开发最终还要落实到消费者买不买账的一个问题。”杨光说，地下商场对于商业业态也有着要求，百货快消品、家具装饰能够有所作为，其他城市也有把大商场开在地下的，但是宜宾也并非无失败案例。

　　这个观点与柏晶也是异曲同工，地下空间开发利用不仅有风险，而且风险还不低。其中涉及到开发强度大，后期管理成本高、利润回收的问题，如果地下空间无法与地上空间紧密联系，无法被带动成孤立状态，风险就会更大。所以开发商一般都会与地上空间做一个经济平衡，不会贸然进场，而目前宜宾楼盘地下停车库闲置的也不在少数。宜宾当前在运营的地下商场有金沙商业广场、义乌小商品城、江北敬业路绿源超市和老城区的九龙地下商场，究竟运营得如何见仁见智，但是柏晶同样认为，若土地、产权双证办下来，地下空间价值就能够有所提升。

　　防空洞、地下通道试水？

　　在宜宾，地下空间的开发利用，很早就有人开始关注。

　　王纪三在职期间曾经长期追问，他看好这次《意见》的出台。早在多年前，他就期待着大观楼—三道拐沿线的防空洞商业运用，引进商家，设计成地下商场。

　　宜宾城区的防空洞大多修建于上世纪六七十年代，基本上是洞穴式、隧道式的防空洞，由于修建的时间比较久，多数基础设施差，没有基本的排水、通风、除湿等设备，且有的防空洞还存在塌陷的危险。王纪三认为，防空洞改造成为商场，一方面能够带来商业价值，最重要的是能够消除安全隐患。

　　而在其他城市，已经有了成功的案例，去年王纪三曾经前往南充考察过老防空洞的改造实施情况，在他看来非常值得借鉴。

　　柏晶也在几年前把思考的目光放向了东街—大观楼—西街一线的商业开发，但在他看来宜宾的地下空间没有形成规模体系，无法串联，这或许与目前的开发难度有关系，他也把目光瞄向地下通道，“单一的地下通道很少有人直接走进去，在疏导人流量上功能没有达到最大化，进行商业开发以后，地下空间于地上空间形成互动，所以商业走廊更能缓解交通压力。”

　　然而，也不是所有人都看好防空洞改造，问题回到最初—安全。

　　“消防是一个大问题，各地关于地下商场火灾的新闻屡见不鲜，尤其是成都早前顺城街地下商场的火灶，四川人有切肤之痛，防空洞出入口少，这是一个问题。”杨光说。

　　地下空间管理能否告别多头？

　　如同修建小区，地下空间不仅是商业开发，还有商业管理的价值。

　　王纪三说目前宜宾的地下管线权属分裂，小区内部还好属于小区物业管理公司管理，但是公共空间上，管线包括给水、雨水、污水、排水、天然气、电信、移动、联通、交警、人防、信号灯、电力、路灯、人防、工业有19种之多，而19种管线权属单位又有17家，自来水管属于自来水公司、电线属于电业局、天然气属于天然气公司、排污又属于别的部门，长期分头管理，管理水平也是参差不齐，如果某一个管道出了问题或者需要做定期维护又要到处开挖。

　　在沿海城市的做法就是直接把所有的管道委托给同一个公司进行管理，政府缴纳一定的管理费用。“让政府脱离大包大揽的束缚，省事儿，交给最专业的人员来维护，对于城市来说是极好的。”王纪三说地下空间在具有商业价值的路段通过市场来管理，在其他价值不高的路段通过政府来管理，两只手双管齐下自然能收到更好的效果。（实习生 王英 记者 陈旭）

编辑：马庆娟

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