住宅维修金咋赚钱？商报邀你讨论

　　圆桌交流会

　　欢迎您报名

　　昨日，成都商报有关世纪朝阳小区住宅维修资金增值的报道引起广泛关注，一些小区的业主、业委会成员，对他们的运作深感兴趣，同时也有不少网友和读者持有疑问，包括维修资金的增值运作是否合乎法规？是否有风险？公共维修如何进行？业委会如何才能良性运转？以及业主如何参与小区自治等。

　　对此，成都商报与世纪朝阳小区业委会进行协商后，决定在近日举行“小区如何依法实现物权自治”圆桌论坛，诚邀包括其他小区业主、业委会成员在内的各界人士报名参加，群策群力、共同探讨如何更好地为小区业主服务。

　　报名热线：028-86613333～1。时间、地点将另行通知。

　　锦江区宏济新路世纪朝阳小区业主们利用小区的维修资金进行购买国债、存为定期增值运作，期满后可让小区的维修资金增值286万元！成都商报昨日对此事的报道，引起广泛关注和评议，但也有不少网友和读者持有疑问：住宅专项维修资金的这种增值运作是否合乎法规？程序和路径是什么？是否有风险？该小区使用了多少维修资金用于公共维修以及是如何进行的？

　　带着这些问题，成都商报记者昨日再次走访了世纪朝阳小区。

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　　维修资金是

　　怎么运作增值的

　　第一步成立业主大会

　　再设立以其为户头的资金专户

　　在世纪朝阳小区业委会主任刘逸西看来，小区对于住宅维修资金的增值使用，真正的第一步是：成立业主大会。如果业主大会没成立，一切无从说起。

　　这是因为，在商品房开发、销售之时，开发商和购房业主都是各自按比例交纳了维修资金，在业主大会成立前，这项维修资金由物业（小区）所在地的建设（房地产）主管部门代管。主管部门委托当地一家商业银行，开立住宅维修资金专户。

　　接下来，是设立以本小区业主大会为户头的维修资金专户。小区成立业主大会后，才可以向房管部门提出申请，开立以本小区业主大会为户头的维修资金专户。

　　以世纪朝阳为例，他们是在2007年年底成立了业主大会，并推选成立了业委会。2009年8月，业委会召开业主大会，征得业主“双过半”同意后，向房管部门提出申请，委托一家银行，设立了以世纪朝阳业主大会为户头的维修资金专户，1300多万元维修资金随后由房管局代管开立的住宅维修资金专户划转到世纪朝阳小区业主大会的专户上。另外，业主大会开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按住户门号设分户账。也就是，每户业主都有了一个分户账。

　　买国债存定期不会亏损

　　所有钱都在专有账户上运转

　　刘逸西说，有了这个维修资金户头后，要进行增值运作或者公共维修使用，首先要遵循《住宅专项维修资金管理办法》，经过小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主和占总人数三分之二以上业主同意，即“双三分之二”以上业主同意后，才能实施。由于房管部门对该项资金负有监管责任，因此如何使用还需要向房管部门申请，经过他们的严格把关审批。

　　据刘逸西介绍，2013年，业委会曾与银行协商，准备再次进行购买国债的增值。但根据2012年中国人民银行和财政部出台的银发（2012）65号文件规定，凭证式国债仅面向个人投资者发售，不得向政府机关、企事业单位、社会团体等机构投资者发售。因此，用维修资金再次购买国债暂无法进行。另外，在进行上述增值运作时，该小区的专户上，都留有100多万元到211万多元活期存款，供日常维修使用。

　　刘逸西强调说，上述运作都合乎法规政策，而买凭证式国债和存定期，都不会造成账户亏损风险；另外，上述运作，所有的钱都是在业主大会的专有账户上运转进行，增值的部分继续滚动进入该账户，增值利益都是大家的，他和业委会成员根本不可能私下插手染指。

　　 2

　　维修资金是

　　怎么用于公共维修的？

　　8年100多项维修项目

　　总共花了30多万

　　一方面是住宅维修资金在增值，另一方面，该小区的这项资金用于公共维修的情况如何呢？

　　刘逸西向成都商报记者出示了公共维修方面的资料报表，报表显示，这些项目包括电梯更换零件、楼顶水箱维修等，一些小项目花费四五百元，最大的一笔开支3万多元，用于整个小区消防设施的维修更换等。刘逸西称，小区运行8年多来，截至目前，使用住宅维修专项资金进行了100多项大小维修项目，总共花费30多万元。

　　用于公共维修部分的资金，又是如何使用的呢？据刘逸西介绍，首先是业主或物业公司发现和提出问题，比如哪些公共设备、设施坏了需要维修、更新、改造，由物业公司以工作函件的形式提交到业委会。业委会经初审后派员实地进行勘查，进行确认，由物管公司提出维修项目计划、预算报价等方案，业委会再对其方案和报价进行审查和市场询价。“从报价到市场询价，业委会和业主代表自始至终都参与其中，严格把关审查审核。”

　　修不修 花多少钱

　　都要提交到业主大会表决

　　接下来，到底是否进行维修、花费情况如何，业委会都要把小区维修项目提交到业主大会表决，待“双三分之二”以上业主同意后，再报请房管部门备案审查，并由物业服务公司组织实施。在施工过程中，业委会和业主代表要进行现场监督。

　　此前媒体多有报道，这个“双三分之二” 以上同意的法规硬性规定，在许多小区由于业主意见分歧无法通过，包括维修资金使用在内的诸多小区事宜，也因而无法实施进行。世纪朝阳小区包括上百项维修资金使用在内的诸多事项，如何征得了“双三分之二” 以上业主同意呢？

　　刘逸西解释说，这需要两方面的积极性，一是经过业委会多年工作，小区业主们普遍对小区事务很关心、有热情，愿意积极参与。另一方面，业委会在每个单元都有两至三名业主代表，诸多事项都要请他们一一上门，向业主说明情况、征求意见、请他们投票是赞成还是反对；而作为对单元业主代表的补偿，他们会给予业主代表一定的报酬，每回收一户的投票，给予10元补贴，这笔钱由业委会从工作经费中支付，虽然钱不多，但多少也能体现出对业主代表劳动付出的尊重，促进了大家工作的积极性。

　　维修结束后

　　钱不经业委会手由银行划转

　　刘逸西称，公共维修施工结束后，这笔维修费用，不经业委会之手，而是由物业公司向房管局维修资金监管办申报，经审查后再从银行将资金从小区住宅专项维修资金账户上划转给实施施工的维修单位或垫资企业（物业公司）。

　　在世纪朝阳小区，成都商报记者随机询问了多名业主，部分年轻业主表示，他们不清楚该小区住宅维修资金增值和使用情况；部分中年、老年业主则表示，知道小区维修资金的使用事情，小区业委会成员、业主代表来找过他们征求意见和投票，相关情况此前也都公告在小区通告栏。他们认为，住宅维修资金增值是个好事情，对今后住宅维修可以更加放心一些。

　　目前，该小区也有多个维修项目未获得业主大会通过，因此不能实施。一些通过了的项目，目前正准备实施。不过，该小区正在进一步推行专项维修资金紧急使用预案和专项维修资金备用金管理制度等，尽可能让维修资金更快更好地为业主服务。（记者 饶颖）

编辑：马庆娟

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