内江：物业收费陷入“怪圈 ”?

住户在干净的小区花园休息

　　“一次性交清2015年全年物业服务费的，赠送70元超市现金购物券。”近日，市中区江城花园小区物业管理方为了提高小区居民交费积极性，贴出了这样的优惠告示。然而，仍有不少业主因对物业服务质量不满，以物业未尽职责为由，拒交物业费。

　　江城花园小区面临的尴尬并非个案。在我市不少小区，因为物业费收缴问题，作为“主人”的业主和作为“管家”的物服企业成了“冤家”。目前，全市110家物服企业平均收费率仅80%，一些老旧小区的物服企业因收费率达不到60%而濒临亏损，甚至撤场走人。

　　一边是因为业主欠缴物业费，物业公司因人力等成本增加而濒临亏损；一边是物业公司履职不到位或者降低服务标准，导致更多的业主拒交物业费，形成恶性循环。

　　“管家”与“主人”之间的矛盾，该如何破解?

水韵天成一景

　　个案

　　物业收费率过低 物服公司亏损走人

　　家住市中区南山佳苑的陈朝忠最近有点儿闹心。新来的物业公司才入驻小区20多天，已有不少居民开始不满，作为业委会主任的他不得不频频召开业委会协商。而在此前，上一家物业公司才刚走不到一个月。

　　陈朝忠说，他所在的小区部分为还房，因为历史遗留问题，小区房屋长期存在漏水、保洁等方面的问题，而前两家物业公司都没能妥善解决这些问题，这与居民们期待的服务水平有很大差距。日积月累，居民与物业公司之间的矛盾越来越大，最后大家便采取拒交物业费的方式来表达不满。

　　自陈朝忠入住小区以来，这已经是他经历的第三家物业公司了。此前撤走的第二家物业公司在小区待了7年，算是为小区服务时间最长的“管家”。因为居民们对物业服务质量不满而拒交物业费，小区物业收费率低下，导致该公司亏损20多万元，最后只得撤场走人。

　　物业公司走了，小区突然没了“管家”，居民们“吃喝拉撒”等大大小小的事儿都要找上陈朝忠，这让陈朝忠十分恼火。无奈之下，他只好以业委会的名义重新招聘了一家物业公司，岂知在20多天时间里，700多户住户仅有十余户主动交物业费，更多的居民则抱着观望心理不肯预先交费。居民不交费，物业就没办法开展工作，这让陈朝忠很忧心，不知新来的物业公司还能坚持多久。

　　南山佳苑小区遇到的物业费收缴难题，在我市不少小区都普遍存在。每到年底，为了提高业主们交费的积极性，不少物业公司除了加大催缴力度，甚至会给出相应的优惠，比如一次性交清一年费用可免一定的停车费用、返超市现金购物券等，但收效依然甚微。

　　数据 我市物业平均收费率仅80% 部分老旧小区低于60%

　　据内江市物业管理专业委员会主任杨自立介绍，自上个世纪80年代物管行业进入到内地后，目前我市注册的物业服务企业已发展到110家左右，行业从业人员近万人。如今，物管已经成为小区配套的一个标准，新建的住宅小区，都会给自己找个“管家”，承担起外部环境、小区绿化等配套设施设备的维修等工作，其必要性对于小区居住的舒适度和房子本身的保值来说非常重要。可以说，物业已经成为城市管理的重要组成部分，一定程度上，扮演了公共服务的角色。

　　享受物业服务就应该支付相应的费用作为回报，这本是天经地义的事情。可是，在许多小区，都不同程度存在物业费收缴难题。据杨自立介绍，目前，我市物业收费率平均在80%左右，一些老旧小区收费难题尤为突出。

　　“一般来说，物业收费率低于60%，物业公司就难以维持正常的经营管理活动。”杨自立说，因为收费率过低，物业撤场走人也是一种无奈的选择。

江城花园物管收费公告

　　物业

　　利益矛盾难调和 物管工作很难做

　　江城花园的物业管理人员向笔者介绍了小区采取不同物业收费标准的原因：江城花园是一个开发较早的小区，共有三期，一、二期的收费情况为多层0.55元/平，高层0.75元/平，而三期的物业收费为多层0.65元/平，高层0.90元/平。三期的住户对于物业收费比一、二期高表示不满意，物业在收取2015年物业服务费时，准备将一、二期的收费标准提高到和三期一样，但是一、二期的大多数住户不同意物业的这种做法，才有了三期住户交一年物业费返70元超市现金购物券的事。

　　江城花园物业温经理表示，物业和业主之间的矛盾是“不可调和”的，各自有各自的立场。物业没有钱进行维修，业主对物业的服务不满意因此不愿交物管费，如此就形成了恶性循环，特别是老旧小区。

　　而水韵天城物业谢经理也表示，物业和业主之间的利益矛盾难调和，物管的工作很难做。物管刚进小区时，小区的配套设施不完善，没有非机动车棚，小区大门也没有人行门禁，物管在考虑小区非机动车的停放问题后搭建了一个非机动车停车棚，还安装了小区门禁。到目前为止，小区无一起盗窃案件，小区安宁和谐。谢经理说，每天物管都在处理小区内的各种小问题，清理住户装修时留在楼梯间的垃圾、疏通堵塞的化粪池、修补漏水的房屋、电压不够时自购发电机发电等。

　　对于收取物业费方面，谢经理表示，现在大家的工资都涨了，但是物管费却没涨，物管有涨物管费的想法也正常。物管和业主的意见不一，也是难免的。

　　业主

　　服务质量不好 凭什么交费？

　　为什么业主不愿意交费？江城花园的住户表示，小区物管的服务质量低是大家不愿交费的主要原因。正在小区游泳池边聊天的几位阿姨说起小区物管就是一阵吐槽：“这个坝子感觉就从来没打扫过”、“游泳池这一圈的垃圾桶脏得很，垃圾都在垃圾桶周围”、“小区幼儿园门口的桂花树搬到三期，要不是有人出来阻止，这些花草也都被搬走了”、“健身器材、椅子坏了也不及时维修”、“保安都是老头儿，请不起年轻人。如果真的遇到突发情况，老头儿有啥子用？”

　　坐在休闲椅上的一位大爷说：“这么多年了，物价上涨了，物业费还是该涨了。但这些座椅坏了就该修，设施服务要跟上才行。”

水韵天城小区物管收费公告

　　业内人士

　　物业公司进入微利时代 收费率低下致物业降低服务

　　物业收费率低，物业也不会干坐着，除了派人不断上门催缴外，就只好压缩成本，降低物业服务，其中，最突出的表现是保安老龄化。等到矛盾不可调和时，就只有像南山佳苑那样“撤盘”：既然无法盈利，物业干脆撤走停止服务。

　　杨自立说，目前，物业管理遵循社会化、市场化和专业化，而一些小区之所以出现管理跟不上的情况，与物业公司本身运作的收支不符有很大关系。内江的物管收费标准实行政府指导价，根据服务标准实行等级划分，不同的等级有不同的定价标准。就第一等级来看，其收费标准6年没有上调过，直到今年1月才有所上调。有的小区，11年了，物管费每平米只上涨了一毛钱。物管费没有适时上调，是导致一些小区物管跟不上的重要原因。“人工费、材料费在逐年上涨，而物管费却并没有随之上涨”，加上物管行业不景气，不断萎缩，一些物管从业人员的素质不高，人员流失严重，也让物管服务不断走下坡路。

　　杨自立坦言：“要建立起物管和业主之间的相互信任很困难，甚至走入了一个恶性循环的怪圈——物业服务水平低，业主不愿交钱，业主不交钱，物管公司难以为继，服务质量也就越低。”

　　物业委员会

　　不提倡以拒不交费方式表达不满

　　有问题可以协商或投诉

　　据杨自立介绍，由于水、电等能耗都是需要向相关部门预交费才能使用，因此物业也只有采用预收费模式才能在小区开展工作。小区水、电、公用设施维护等各项费用加起来，数据相当庞大。如果业主们拒不交费，物业公司就只能先行垫付，这样下去，肯定不是长久之计。

　　因此，杨自立表示，不提倡业主以拒不交物业费的方式表达对物业的不满。有问题可以通过业委会协商或向管理部门投诉的方式解决，这些才是理智的选择。

　　他山之石

　　北京：加大治理业主欠费

　　物业收费难，是不少城市都出现的问题。北京市住建委的一项调查显示，2013年，北京物业费平均欠缴率达到21.51%，欠缴总额达20.53亿元。对此，北京已开始试水改革，对物业费未结清的房屋将不予办理产权交易和过户手续。此外，还将联合街道社区建立居民诚信体系，将物业费交纳情况纳入诚信体系内容，对诚信缺乏的居民，街道和居委会不予开具相关证明。但也有人认为，这些做法似乎过于偏向物业，对业主不公平。（实习生 张小丽 曹群）

编辑：马庆娟

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