风暴眼中 你怎么看泸州城区房价

　　随着2015年末中央政治局和中央经济工作会议上发出“去库存”“鼓励开发商降房价”等信号，“房价”又一次成为街头巷议的话题。对此，酒城新报记者日前采访了有关部门、业内人士及部分市民，籍十三五开局之日，推出泸州市房地产市场关于“房价”的报道。

深度背景

　　关于“房地产市场”的风暴，这次来得很猛。

　　但“房价”是个极敏感的话题，这是因为其背后涉及到多个层面的元素，包括国家政策层面、地方财政、城市建设、开发投资商、银行、建筑建材装饰装修业、消费者等等。

　　中国又是各地区经济发展水平参差不齐的大国，房价千差万别，很难给出统一标准。但从上述所涉及的层面来看，“房价”的制定还是有一定规律可寻。

　　结合泸州地区经济发展水平，“房价”并非、也不应该见不得阳光。酒城新报记者的本组报道，试图从多个合理层面来探问“泸州房价”，意在抛砖引玉，共同推进我市房地产市场健康快速发展。

一、从“新三驾马车”看泸州房地产市场

　　不管我们怎样看待和“议论”房价，首先要厘清一个问题，即“发展房地产市场”是国家新常态下的大宗消费拉动内需的经济动力之一。

泸州人要了解增长方式的转变意为着什么

　　从国家发展战略看，新时期新常态下，正处于转变经济增长方式的关键时期，已从过去“外贸出口、投资、消费”的三驾马车，逐步调整为“投资、创新驱动、消费（房地产市场又是消费拉动经济之主力）”新三驾马车的经济增长方式。

　　自2012年始，中央连发强烈信号，推动房地产从“投资客”的概念回归到“住房需求，改善居住”的刚需层面，给一二线城市长期虚高的房价降了温。

“去库存”“降房价”对泸州有什么影响

　　刚刚过去的十二五收官之年的最后节点，中央经济工作会议发出明确信号：为解决库存问题，一是要转变2.7亿农民工的城镇身份，为扩大购房消费打开通道。有信源表明，沿海有的城市已抢先一步，对有“资格”的农民工购房，政府补贴20万，最高可补贴80万元；二是地方政府调整相应政策，鼓励开发商适当降低房价，特别是三四线城市，应由政府收购商品房，对购房农民工买房给与财政补贴或购房与廉租相结合，扩大住房需求。

　　按照时下通常的观点，中国大陆城市被大致划分为四个级别：北上广深为一线城市，东部沿海省会城市、中西部区域中心省会城市及发达地区副省级城市为二线城市，欠发达地区省会城市为三线城市，百万以上人口的地市级城市为四线城市。

　　但这一格局或很快被突破：在2015年底的中央城市经济工作会议刚过，权威专家针对“去库存”“降房价”信号即提出建议------北上广深一线城市之所以库存量大、房价高，以北京为例概因承坦了诸多非首都功能，十三五应再打造10个一线城市规模的中心城市，其中重点提出成渝中心城市。

　　这一设想若被中央采纳，那么位于成渝经济圈中心位置的大泸州就会受益多多，实现200万人口货真价实，目前的房价坚挺上扬就预期明朗。

　　咱们大泸州十二五以来因城市快速发展壮大，2013年城区常住人口已突破百万，地方生产总值和地方财政等综合实力早已跨入全省第一方阵，成为除成都、绵阳之后的第三大城市，奠定了川滇黔渝结合部区域中心城市霸主地位，领跑川南城市群。由此，大泸州跻身全国四线城市，未来数年升级为三线城市也未必不可。

二、从全国标准排名看泸州房地产后市

　　最近，标准排名研究院推出“2016年楼市涨价动力最大的20个城市”，泸州排名温州之后列第二。这个排名根据三项指标：土地收入的完成情况，楼面价涨幅，溢价率增长。该排名榜分析说：

　　土地收入：2015年土地收入完成情况最好的10个城市中，泸州排名第一。2015年土地收入额为43.95亿、2014年为5.8亿，同比增长749%；

　　楼面价涨幅：2015年全国增长最快的10个城市，泸州排在兰州之后列第二，2015年729元/平米、2014年300元/平米，增长率143%；

　　溢价率：在溢价率增长最快的10个城市中没有泸州，溢价率是指“土地竞拍价格与土地成本的比例，溢价率高说明该地区的土地竞争比例激烈，开发商高价拿地，从而会带动当地的楼市价格”。

　　从2015年泸州市商住用地来看，开发商通过“招拍卖”拿地并不活跃，但这并不能说明泸州的开发商没有“拿地欲望”，或许是静待伴随2016年而来的“十三五”，中央到地方对房地产市场宏观政策的进一步落地。

三、从2015年几件大事看泸州房地产市场

　　2015年对泸州房地产市场来说，有几大信息表证了泸州在这领域的魅力：

　　一是万象汇的强势入住佳乐世纪城，拉动了沱江新城南岸房地产版块的活跃度；二是全国地产10强的恒大落地城西，并快速开盘，消费市场又“蠢蠢欲动”；三，同样是全国地产10强列第五的碧桂园，强势抢滩长江之滨的张坝桂圆林4A风景区的渔子溪，用神奇速度推出碧桂园·生态城精装样板房，不到30天一期开盘，引爆酒城抢房潮，创下当日单盘劲售8.9亿之泸州房地产神话；四是，好比A股市场，在大盘带动下，本土房地产“绩优股”主力，如天立、佳乐、三溪、向阳等开发商，也表现不俗，纷纷亮出各自市场受捧的楼盘项目。

　　面对此情此景，你真的还认为泸州人住房购买力已经饱和？

四、从常规成本看泸州房价构成

　　新报记者通过对泸州市城乡规划、住建、住房、国土、园林、统计等多个政府主管部门的了解、咨询，与及对部分数据的分析，了解到近年来我市“房价”结构的部分行情。但因房价受静态成本和动态因素左右较大，既便权威的专业机构，也很难对房价给出合理的价位区域。

　　不过，我们还是可通过对房价构成原理的知晓，大致可洞悉出市场房价的表现及预期走向。泸州市某房产相关负责人在接受新报记者采访时坦然介绍说，现在国内商品房价的静态成本并无什么“秘密”可言，泸州当然也不例外。

　　“这就好比竞技体育比赛的规定动作，规则统一，刚性极强。”上述业内人士说，“一般构成是3+3+3+1的比例，即30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商的利润。”

　　就泸州来说，2015年3月份，国土部门有三宗地进行了“招拍卖”，都是位于城西。其中一块地（考虑到多种原因，在此不标明宗地编码）122亩，每亩300万元起拍，支付金3.67亿多元；按国际统一换算率，每亩约有666.7平方米，该宗地地面价每平米近5000元，该项目系电梯高层，除去商服用地，估算每栋20层，那么住房面积每平米的土地成本不到500元。该项目一期开盘均价5800元（精装），减去通常的装修费，泸州业内认可的清水房价，这一区域高层在4000元左右。按照3+3+3+1的等式，4000元的30%应是1200元，那么该楼盘项目卖出的土地成本，即便加上绿化率、容积率和商服及内部的用地，都远低于30%的用地成本，还别说1600元左右的装修成本谁也计算不出。该项目开发商的利润率趋高达到30%应无悬念，这个利润率也是国内上市房企必须保持的水平。

　　一位长期从事房屋销售代理的中介机构负责人告诉新报记者，“别说各个地区城市房地产开发成本比例不一样，就是同一座城市的同一区域，因政府规划土地用途及地质结构不一样，单是拿地成本也有诸多差别。何况，情况更复杂的动态成本，对市场商品房的最后交易价影响特别大。”

五、从影响房价的动态因素看泸州房价

　　日前，记者走访了多个房地产业的开发、营销人士，谈起影响房价的动态因素，认为这对泸州市的房地产市场确实存在转大而微妙的影响。

　　市区某开发商的销售顾问兰先生说，“房地产开发过程是动态的，一般楼盘一期的开发周期是两至三年，两三年中楼面地价也是有变动的，而成本结构基本上是不变的。周期内随着楼面地价的升值，开发商的利润空间也就会随之増大。”

　　兰先生向新报记者分析说：所以，一般的大盘开发商，项目开发分多期进行，开盘时不会告诉你具体的每平米均价。传统的手法是预交首付款，今年以来出于市场的竞争需要，有的开发商提出“0”首付概念，但必须预交1-2万的诚信金。这样做，其实是现在还难以锁定最终的交付均价，开发商也难以计算自己的利润空间。房屋买卖，都要学会“等”。

　　“当然，影响最终房价的原因不只是微妙的楼面地价预期的变化。”兰先生告诉新报记者：当地的经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素，以及历史人文因素和市民文化生活习惯等，都会对房价产生影响。

　　拿“行政政治因素”来说，受中央“去库存”“降房价”之大环境冲击，处于四线城市地位的泸州城区房价，就存在诸多变数了。

　　“另一个是地段与环境，也是影响房地产价格的至关因素。就泸州来说，泸州人因根深蒂固的“中心半岛文化”意识，两江之内的老城区和新城西，房价往往也普遍较高。”兰先生如是说。

六、从大数据看泸州房价走势

　　众所周知，市场购买力涉及到地方经济发展、城镇居民可支配性收入、消费价格指数等等，开发商既要考虑自身的成本，更要掌握市场购买力因素和消费者的投资习惯，如此才能确定合理区域的商住房售价。

泸州10年来的主要经济表现

　　记者综合市统计、住建、住房等部门公开的数据，可以大致看清与住房供需密切的经济表现。

（1）地区生产总值（GDP）
　　新报记者查到泸州市2004年至2014年11年的GDP分别大约是(亿元)：
　　246/285/332/408/512/587/714/900/1030/1140/1259。这组数据反映出我市11年来的经济总量，都处于高增长水平，并于2012年（1030亿）跨入全省亿元俱乐部，这对房地产市场的整体拉动是强有力的。

（2）城镇居民可支配收入
　　同样从2004年至2014年11年，分别是（元）：
　　7156/7661/8450/10167/12056/13550/15505/17884/22746/22821/25240。从中可以看出，从2004-2006年是小幅增长，2007年跨入万元序列，此后的增幅大于前4年，2014年比2004年增长了两倍多。

（3）消费价格指数(cpl)
　　自2004年至2014年分别是：
　　104.3/100.7/102.5/106.2/104.5/101.2/102.7/105.8/102.6/103.2/101.8。这组数据反映出的是，这11年泸州物价总体呈上涨趋势，2007年达到最高峰值6.2，2014年回落到峰底1.8。消费价格指数，一方面制约着消费购买力，另一方面也反映出物价上涨幅度。

　　从2012年开始，泸州市消费价格指数明显回落到市场消费合理区域，从同期的房地产市场表现来看，开始趋向供需活跃。

泸州近10年的房地产大数据

　　我们又来看看以下近10年来，我市住房行情的大数据。

　　记者日前从市住建城建、市场科等部门了解到，从2006年到2013年9年来我市各类房屋竣工总面积4807.28万平方米、住宅竣工面积4149.72万平方米、住宅销售面积5319.89万平方米，其中2009年至2013年住宅销售面积3358.14万平方米。

而据2012年至2015年11月不完全数据：

　　商品房销售面积（万平方米）分别是：306.34/371.28/305.55/337.32，比上年同比分别为2.9%/21.20%/-17.70%/24.60%。

　　商品房销售额（亿元）分别是：108.19/161.60/131.39/154.25，比上年同比分别是：5%/49.40%/-18.80%/34%/。
商品房均价（元/平方米）分别是：3531.70/4352.51/4293.57/4572.81,2013年至2015年11月，比上年同期分别为23.24%/-1.35%/6.50%。

　　这4年，无论是销售面积还是销售额，增量力度都不大，尤其是2014年双双出现负数，2015年触底反弹，略低于2013年。

　　而且，从2012年至2015年的销售额，还有所萎缩，商品房的销售均价在3500-4500之间趋稳，涨幅不大。
泸州“去库存”情况

　　据泸州市有关部门的不完全统计，到2015年3月底，泸州市商品闲置房约620万平米，到去年11月，平均每月去库存28-33万平米。

　　按这个速度要消化掉620万平米，最快也要近两年，这还不包括同期新增加的商品房面积，压力不能说没有。设若中央鼓励适当降低房价政策，今明两年能落地，那么目前我市每平米4500元左右的商住房均价，有可能下行。

　　但这也要分两头说：对那些地段好、价位合理、配套环境及自身房屋结构优化的楼盘来说，就基本无闲置压力和价格下行压力。如城西酒城大道三段的某小高层住宅区项目，因结合地段、小区环境、周边配套等因素，首提CLD理念（城市中央生活区），价位（5000元左右/平米）、配套环境及自身房屋结构优化，很符合泸州市场实际，还未开盘就已预购了2/3；反之，即便到了交房期，空置率仍居高不下，比如早些年洞宾亭的某小区、去年底酒谷大道的某楼盘，等等。

　　究其原因其实很多，但业内人士认为：最主要原因还是区域地段和合理的价位，以及有效控制成本的品质。目前总体销售预期向好的，我市中心半岛城西表现最佳，无论是住宅还是商铺都受到热捧。比如位于龙透关路与酒城大道一段之间的向阳·财富街区，因地段稀缺、周边商业文化元素密集、自身体量不大，又处于承接大山坪商圈和沱三桥商圈的黄金分割点上，填补了中心半岛西延的绝版商业财富街空白，特别受到投资者青睐，依然是还未开盘就所乘无几。

　　“但总的来说，由于泸州这些年发展快而稳健，房地产库存压力不是很大。”上述业内人士分析说，“泸州现有城镇人口，因较好的解决了创业就业压力，加之泸州又是历史上有着商业传统的区域中心城市，就业压力小，因而库存压力也小。泸州纠结的永远是地段和价位。”

七、市场现实及居民购房观

　　上述文字与数据，皆是泸州房地产市场供需的“理论分析”层面，与现实层面并非全部吻合。

他（她）们的购房史

　　日前，酒城新报记者随机走访了10多位居民，采集到相关数据标本。
　　（1）周先生：2003年在澄溪口购得一套小高层百多平米住房，每平米920元。
　　（2）张女士：2002年在三道拐集资购房多层150多平米一套，均价800元。
　　（3）潘先生：2005年在沱二桥北购得高层90平米住房，均价2800元；2014年在蓝田购得120平米高层安置房一套，均价3000元。
　　（4）周先生：2005年在蓝田重湾购得一套百多平米小高层住房一套，均价1000元多；2015年拟在城西购买电梯精装房，内部消息成交价6000元，他有些犹豫，因为要2017年交房，不知两年后会发生什么情况？
　　（5）王先生：2009年在瓦窑坝购得一套90多平米的安置房一套，均价1300元。
　　（6）陈先生：2015年在沙湾购得一套80平米左右安置房一套，均价3000元。
　　（7）杨先生：2009年在城西购得90平米电梯公寓一套，均价2710元。
　　（8）金先生：2012年在皂角巷购得一套80平米左右电梯公寓一套，均价6000元，2014年转卖均价7000元；2014年在蓝田长江大桥下预购一套小高层，均价4000元左右，因涨水淹了底层，感觉不舒服，2015年退了房。
　　（9）宋先生：2013年在大山坪购得一套150多平米高层房，均价5300元左右。
　　（10）王女士：2014年在关口购得60多平米高层产权房，均价4000元，但要2016年交房，担心还会涨价。

他们的投资观

　　上述随机接受采访的市民，在谈及目前及未来商住房价位走向时认为：泸州目前房价并不算高，具体在什么价位较合理？关键看地段。

　　城西某开发公司销售经理，曾为一个土豪投资者分析：从投资的绝对收益看，投资金融证券肯定来得快，但收益和风险各占50%，甚至可能血本无归；而投资房产，地段选择正确，比如主城区中心半岛，无论是老城区的北城还是城西，不管是住宅还是商铺，周期两三年，长线收益虽不高，但保值应无问题。

　　这位“土豪投资者”认为分析正确，立即从城北新区某商业地产项目抽回资金，在位于城西酒城大道一二段间稀缺地段，投资200万要了间中等面积的商铺。

　　我们又回到上述市民的购房历史情况来看房价与地段的密切度，有几个显著特点。

（1）房价总体呈上升态势
　　泸州市最后的集资房终于2003年，上述张女士的集资房均价800元，位于中心半岛老城区。前两年这一带电梯公寓均价在6000-8000元间，2015年后回落到7000元上下。

（2）保障性住房也稳步上扬
保障性住房包括经适房、安置房，从上述标本来看，安置房纵向价从1000元左右十年来上扬到3000元（裸房），这与我市的cpl相吻合；同期，商住房因地段环境因素，有的价位甚至低于保障性住房价。

（3）地段是决定房价高低的重要因素
　　还是从上述标本来看，集中在中心半岛城区的老城区、城西（酒城大道一二段内），高层、多层装修房、裸房均价均远高于半岛外五座桥头区域（沱江一二三桥，长江大桥，国窖大桥，但位于张坝景区的楼盘除外）。江阳西路、钟鼓楼区域，住宅小区电梯公寓，均价曾一度炒到9000元。

　　从上述分析总体来看，无论是住房需求还是投资性需求，能在中心半岛购置一套房产或商铺，长线保值应无悬念。

　　根据泸州的经济历史数据，未来两三年乃至五年，主城区房地产价位上升不可逆转，但幅度不大，商住房售价较合理的价位区域应在5000-6000元区间。

　　从泸州这10多年的消费价格指数来说，物价呈上升趋势，这是双刃剑。如果投资不动产，长线来看财富升值空间不断增大；而如果是投资金融证券，那么财富风险极大、或导致财富缩水。

　　以上述张女士2002年在老城区三道拐购置的150平米住房为例，12年间从每平米800元升值到每平米6000元以上，而且现今已非常稀缺。（酒城新报记者  郭为民）

编辑：马骁

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