宜宾：物业公司与小区业主关系为何矛盾重重？

南岸某小区

●目前全市有物业公司90家左右，真正能够实现盈利的约40%

●宜宾执行的物业管理指导价格从2006年开始实施，目前市房管局已经报材料给市发改委，指导价格或会变动

●宜宾目前有维修资金2.5亿元，动用1%

　　一个小区就是一个小小社会，我们时时都处在这个小社会当中，小区和谐才能促成社会和谐。其中，物业公司与小区业主一方面是服务者与被服务者的关系，一方面又是管理者与被管理者的关系。他们时而相安无事，时而又剑拔弩张。

　　物业公司与小区业主关系为何矛盾重重？开发商、业主委员会、政府主管部门又在这种关系中扮演什么样的角色？

　　这些物业公司的博弈题或许就是物业公司与小区业主关系紧张问题的关键。

物业——业主

两情难相悦

　　成都金房物业是南岸小区海韵名都的物业管理公司，经理马祥均把业主和物业的关系浪漫地形容为两情相悦，“单相思不行，业主与物业必须相互合作，责任分明才能够把小区共同维护好。物业公司需要自律，业主同样如此。”

　　现在看来，海韵名都部分业主与物业公司不仅没有两情相悦，反而有些相看两厌了。

　　8月31日上午，天空飘着小雨，气温有点冷。

　　南岸西区海韵名都小区内，12人小型会议开得热火朝天。里面有前一天晚上才刚成立的小区业主临时委员会代表、业主代表、社区工作人员和马祥均。

　　物业合同于当日到期，管理公司的去留和业主拖欠物业公司十几万元如何解决成了讨论的主要问题。

　　“你们的门卫那么老，怎么追小偷？当初承诺的绿化问题也没有做到位。”一位女士的话激起千层浪，几位业主情绪激动起来，纷纷指出物业管理公司的不是。

　　“有的人主张小区业主自治，自己成立物业管理，还不是瞄上了几百万的维修基金。”立刻又有几位业主热切地表明立场，称物业管理公司的专业化的运作不可或缺。

　　“造成如今局面有双方的问题，物业公司取之于民用之于民，不能赚得太凶。有的业主也不自觉，找借口不缴纳物业费。”也有业主理智分析了现存问题的主要原因。

　　接近午时，社区工作人员欲做一个总结性发言，一是主张物业公司留下来，处理好善后问题，待新的物业公司进驻再撤走。二是建议物业公司对未缴纳完清物业费用的业主，不要采取法律行动。

　　社区代表话犹未尽，又被人声淹没了，业主声音一浪高过一浪，最后大家商议，下午继续开会。

　　马祥均说，物业公司还是想留下来为业主服务，只是市场化运作一分钱一分货。“现在物业公司分为三种，一种是非居物业，很多市政建筑的维护都靠这种物业公司。一种是开发商属下的物业公司。还有一种是独立的物业公司，没有倚仗。”其中，非居物业一般与政府职责分明，不容易产生问题。而部分公司开发商为了更好地销售楼盘，打物业牌，给予下属物业公司部分补贴，所以看上去与业主关系比较紧张的是第三种物业公司。

　　马祥均向记者详细地算了一笔账，每月物业公司能够收取到4.5万多元的物业费，3万元商铺费用，停车库的收益为1.6万元，而且这些费用并不能收取完全，90%属于比较正常。支出最主要的是人工工资，每个月4万元，其余的生活垃圾处理费、电梯年检费、下水道管理费，收不抵支。

　　雅信物业副总经理曾宏也感慨，每年上涨的人工工资是物业管理公司一个不小的压力。“我们公司成立的第一年，门卫的月工资是900元，招聘条件是退伍军人，身高1.75米以上，现在他们的工资是1900，招聘条件降为1.72米以上。”

　　而政府的指导价格让雅信物业不得不接受丽雅置地的补助。“我们从公司成立的第二年就感觉有些吃力，开始接受补助。人工工资翻倍了，最低工资每年都在上调，而政府指导价格从2006年设定以后就没有改过。据我了解，泸州市的物业管理的指导价格是每年改一次，自贡、内江也随市场变动，做过多次调整。”

　　昨（3）日，记者从市房管局了解到，目前全市有物业公司90家左右。真正能够实现盈利的约40%，这些物业公司主要管理医院、写字楼。“这是保本型行业，劳动密集。”物业和中介服务管理科副科长陈新告诉记者，目前宜宾执行的物业管理指导价格从2006年开始实施，多层居住房0.15-0.8元/平方米，电梯居住房0.8元/平方米，上下浮动30%。目前市房管局已经报材料给市发改委，指导价格或会变动。另记者了解到，宜宾目前有维修资金2.5亿元，动用1%。

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物业——开发商

遮羞布？替罪羊？

　　马祥均所属公司从三年前进入海韵名都，从上一任物业公司接手这个小区，到如今能做出的改变很少。

　　业主谈到的绿化是一个问题。虽然他们安排员工植上了树，但是维护起来却很难。“有许多是开发商的遗留问题，我都不知道上一任物业公司怎么签订的承接验收合同，草地没有浇灌的水龙头，最过分的是连消防栓里面都没有水。”

　　南岸C街区的业委会负责人郑女士眼中物业公司的问题也大多来自于开发商，“你看我们小区的这个楼梯就是先天设计有问题，楼顶玻璃太窄，开放式楼梯的铁架就不断地被雨水腐蚀。物业公司成了开发商的遮羞布。”而据她了解，目前的物业公司与开发商并没有签订承接验收合同，而前者正是开发商名下的物业公司。

　　南岸西区碧峰园业主委员会副主任王仲成把这种物业公司于开发商的关系形容为父子关系，“许多物业公司都是开发商的下属子公司，自然不会把责任推给开发商，设计建设当中的漏洞能遮则遮。”

　　“小区修建不久，业主入住之后对于小区设计建设从开发商直接转嫁给了物业公司。”陈新认为，现在社会普遍对于物业公司误解比较多，认为其地位绝对强势，但是从自己的工作中了解到，反而其生存环境比较尴尬，很多时候成了开发商遗留问题的“炮灰”，躺着“中枪”。

物业——政府主管部门

我们还需你的支持

　　《四川省住宅专项维修资金管理细则》规定了维修基金和紧急维修基金的使用方法，紧急维修资金动用却让许多物业公司大感启动程序太麻烦。

　　之前，某小区单元外墙砖掉落，质保期已过，外墙砖掉落容易造成安全隐患，按照规定应按紧急维修基金使用办法，先写申请报告上交市房管局，取出资金维修，再由业委会召开业主大会，补上业主意见。但市房管局要求物业公司按照维修基金的使用步奏走，先开业主大会，再申请资金。“这样一整套程序走下来，时间用了太多，实在不便。”而当时，宜宾市房管局没有给出适当的理由，许多小区只得让物业公司先行垫支把墙砖补上。

　　这只是程序上需要相关部门的支持，而有的问题需要相关部门直接参与。

　　“我们被赋予了管理权，但是又没有执法权，我们很尴尬。”一位物业公司工作人员告诉记者，特别是对于违章搭建的行为，政府某些部门的不作为让他们的工作很难开展。

　　曾宏笑着形容，物业公司需要获得消防、城管、房管等多个部门工作支持。

　　记者从宜宾市房管局了解到，目前物业管理行业被纳入规划，省政府正在制定扶持政策，从两个月前开始，就委托省房地产业协会对全省物业管理企业进行成本调研。

物业——业主委员会

业委会你在哪里？

　　马祥均把业主委员会形容为沟通物业公司和业主的桥梁，房管局物业和中介服务管理科科长吕亚屏则把他们形容为纽带。业委会的缺失和不作为不仅不利于物业公司和业主关系的改善，反会让两者关系恶化。

　　市民李琼日前打电话给记者称，自己所在的小区开盘的时候原本是珙县房价最高的小区之一，近来小区物业公司运行困难，合同到期了之后就撤走，因为没有业主委员会，也没有人出来征求意见，招聘物业公司，所以现在小区内垃圾遍地，保安也没有了，她呆在小区内很没有安全感。之后，她向记者痛骂了物业公司怎么可以在下个物业公司还没有入驻的情况下就撤走。

　　据陈新介绍，业委会实行的是备案制，目前到房管局进行备案的有90多个。90多个业委会当中，有的真正做了事情，能润滑物业公司和业主关系。

　　有的则形同虚设。

　　面对这样的情况，物业公司怨念颇深。“我们进入这个小区的三年，这个小区业主委员会从来没有召开过业主大会，也没有建立业主公约。”马祥均说，公约制定出来之后，职权才能分明。大家按照规章做事，矛盾更少。（完）陈旭 周亚秋

编辑：马庆娟

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