宜宾楼市 乍暖还寒

“一降到底”宣传栏语前，市民正在阅读楼盘DM单。

市民正在听导购解说。

　　晴冷交替，乍暖还寒，多变的楼市和宜宾的天气一唱一和。

　　9月底，央行、银监会联合发文《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》将贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

　　关于0.7倍的讨论还甚嚣尘上，一波未平一波又起。上周，宜宾市出台《关于合理引导住房消费促进房地产市场健康发展的意见》（以下简称《意见》）。

　　无独有偶，江安也在上周发布楼市新政：自11月1日起，在县城规划区内购买普通商品住房的购房人均可购房补贴。

　　从中央到地方到区县，新政频出，直接在业界引发讨论。

　　A 从市到县 两政齐出

　　江安县的救市政策简单实惠。

　　“为切实帮助广大老百姓解决住房改善问题，服务民生，自11月1日起，在县城规划区内购买140㎡以下（不含140㎡）普通商品住房的购房人均可享受100元/㎡的购房补贴。补贴总套数1000套，以在江安县房地产管理局办理《商品房买卖合同》“网签”的时间先后为序。”

　　江安的讨论还没有停歇，宜宾的楼市又来了新政炸弹：

　　对使用公积金贷款购买普通商品住房并已还清贷款的，再次购买普通商品住房申请公积金贷款的按首套房对待。

　　在外地缴存住房公积金，户籍为宜宾市，在宜宾市购买普通自住住房，可在宜申请住房公积金贷款。

　　多层建筑主体施工形象进度达到地面两层以上，开发建设资金达到工程建设总投资25%即可达到商品房预售许可条件。

　　保证商品房项目所在区域的市政基础设施和公共服务设施与商品房同步规划设计、同步建设、同步投入使用。

　　B 市场预期 并不乐观

　　业内人士柏晶认为《意见》对开发企业和个人还是有一定的作用。对个人而言，中央的信贷政策又一次以文件形式出台。于开发企业来说，交纳的税费采用缓付、减付，降低了一些负担。

　　救市，究竟是救量还是救价？

　　远达春天里副总经理王滨就直接指出，新政的推出，更多的意见都是针对目前市场上弥漫的开发商资金困局，对市场本身并没有多少推动作用。然而对于资金困局上，《意见》也无法解决根本。

　　具体政策上，第一条利率七折根本就没法实现，银行的利率执行都不是来自于政府的要求，而来自于上级银行的命令。真正涉及到资金成本的只有雷电灾害评估费减半和预测绘收费按30%的优惠。同时预售时间提前助益也并非想象中的大。“消费者没有触动，不买房，你再提前也没用。”

　　C 楼市困局 重说资金链

　　关于新政提出的动因，各方意见一致——地产商资金链。

　　“资金的困局不是来自于预售时间的滞后，而是在于整个社会的高利息融资的泛滥。”

　　王滨算了一笔账：一般融资，2分是少的，还有4分、5分、甚至更高。简单以2分来计，一年就是24%，现在很难有项目有这么高的利润，而房地产项目没个2、3年休想完成，2年的话就是48%。

　　但是并不是所有的开发商都看到了高利息带来的高风险。王滨就指出，有了社会融资这一渠道让一些原本无太大实力的开发商，有可能肆无忌惮疯狂拍地，甚至在不理智地举牌，造就超高楼面价，宜宾并不是没有前车之鉴。

　　资金链问题困扰着一些房企。现在银行融资门槛高，而民间融资也出现了一些问题。宜宾一个融资平台曾经明确提出有三类企业不予融资：高污染企业、负债率高的企业和房企。

　　“现在有些房企日子难过。”柏晶说，这些企业很多都是持有物业和土地太多。有些开发商是这样，明明可以冲量补充现金流的，反而要把定位做高，慢慢卖以掠夺高利润。

　　D 5000底线 价格难测

　　资金困局可能倒逼部分开发商出清，价格的涨跌自然成为了各方关注的焦点。

　　王滨原本对楼市价格还挺有信心，到了今日的市场状况，倒是不确定了。“因为房价支撑的底线是成本，以目前2000元以上的楼面地价，再加建设成本及其他成本，5000元/平米应该是底线，如果加上融资成本就要亏。但是现在的问题是各个开发商出于急需资金来应付挤兑风险，从而不顾一切降价，这是谁也无法预料的。”

　　在王滨眼中，媒体对于市场的准确评级也很重要。“许多媒体，尤其是现在的自媒体大多以一些哗众取宠的观点来吸引眼球，并没有对市场进行客观和深度的分析，而消费者也仅凭这些颇有‘大快人心’的文章来进行判断，这让市场更加难以预期。”

　　随行就市变成见风使舵就会带来危机。“本来一些定位高的楼盘，成本高，价格高很正常。只是很多企业不能盲目跟风，看到市场起来了就要涨价，结果价刚刚上来，还没反应过来，市场又下去了。”柏晶说，这样的行情还会持续一段时间，毕竟宜宾后续供应量还是企高，这是正常现象，也是比较健康的，房价不会像以前那样大起大落。而开发商应该降低每年的开发量，控制库存，尽量拉长开发周期，一块地做分期开发。

　　超30城市调整公积金政策

　　据记者不完全统计，国内已有苏州、武汉、贵阳、长春、成都等超过30个城市对公积金贷款政策进行不同程度调整，而川内新政也同样值得关注。

　　泸州二十六条

　　泸州市出台《促进房地产建筑市场平稳健康发展的二十六条措施》引发热议。26条包括了认贷不认房、用活住房公积金、加强首套房认定划分范围、五年以上房龄免征营业税，以及对银行方面给予贷款就补贴3%的财政补贴，对房企允许按分期项目进行融资，许诺城镇购房的农村户籍农村居民权益不变，逐步实施房屋征收中的货币化补偿安置等，还对大学生购房进行每平米60元的补助等内容。

　　乐山十条

　　“为促进乐山房地产市场平稳健康发展，引导住房合理消费。”近日，乐山制定出台促进乐山市房地产市场平稳健康发展十条措施。其中包括鼓励商业银行按照贷款利率下限（贷款基准利率的0.7倍）的要求，合理确定贷款利率；单职工最高可申请公积金贷款额度由30万元提高到35万元；职工首次购房最长贷款期限由20年调整为30年；对来乐工作的市外优秀人才给予3万元以上（含3万元）的安家补助；支持特殊岗位人员购房。在乐山市工作的大学生村官、大学生西部计划志愿者、“三支一扶”人员和特岗教师，凡在乐山市主城区购买首套普通商品住房的，给予一次性2万元的购房补贴；鼓励拆迁户货币化安置，购房成交价与货币补偿等值部分免征契税；调整房地产项目有关费用交纳时限；加快房地产项目基础设施安装进度；鼓励开发企业引进公共服务设施。（记者 刘级心 陈旭）

编辑：马庆娟

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