业主委员会：业主的自治

南岸某小区

　　在主管局、开发商、物业管理公司、业主眼中，业主委员会（下称业委会）成员被寄予厚望，他们成为了利益博弈者口中的纽带，是业主自治的一个代表。

　　业主委员会成员应该具备什么样的要素才能挑起这样的重担？他们是否真的是博弈者之间的调停者？宜宾市业主的自治意识究竟怎样？昨（17）日，记者进行了采访。

一个律师、一个会计、一个“恶人”

　　宜宾沁园卓越物业管理有限责任公司碧峰园物管处经理何晓平戏称碧峰园为他们的“井冈山”，是不能失去的阵地，目前物业公司和业主委员会相处较为融洽，他告诉记者，一个好的业主委员会成员应该需要具备很多种素养：愿意积极参与进入小区管理中来；具备相关的法律、法规知识；具有足够的闲暇时间。

　　翠屏区南岸西区碧峰园小区业主委员会副主任王仲成和宜都崇文小区业主委员会主任何洪均赞同何晓平的观点，双双把“热心”这个名词放进了成立业委会的首要要素。

　　没有这一个名词，不仅这样一个标准的业主委员会成员难以成立，实际上，连成立一个普通的业委会都困难重重。

　　“现在的人大多自扫门前雪，哪管别人瓦上霜。”何洪均笑着说，宜都崇文共有27栋楼，业主代表每栋楼一位，选举以自荐为主，然而第一次选举就有2栋楼没有选出业主代表。最后经业委会筹备组反复动员宣传，才得以选出。

　　在何洪均心中，小区真正的主人是业主。“不是开发商，也不是物业公司，但实际上很多小区就是这样反其道而行，这是一个怪象。究其原因，一方面开发商与物业管理公司存在着利益关系，一方面就是业主缺乏自治意识和主人翁意识。”

　　在业委会与开发商、物业公司在进行利益争夺过程中，光有主人翁意识明显不够，还要有足够的话语权。

　　据知情人透露，南岸某小区上一任业委会任期未满便集体辞职，重要原因是成员大多由开发商指定，而业委会主任孤掌难鸣，在与开发商谈判维权过程中，被骂哭之后辞职。

　　业委会如何夺得话语权呢？

　　维修基金由活期转为组合存储是宜宾南岸西区好几个业委会共同努力促成的结果，他们很乐意分享其中的点滴，大家告诉记者，《四川省物业管理条例》和《四川省住宅专项维修资金管理细则》是他们掌握话语权的关键。“要熟知法律法规，才能了解游戏规则，在对话当中夺得主动地位。”王仲成说，一个业委会当中需要一个懂法的人。

　　何洪均所在业委会当中也有律师，同时还有会计、“恶人”。

　　业委会在成立之初，面临着两项重大任务，一是与开发商沟通，夺回小区的路面停车位；二是与物业公司沟通，驳回其涨价要求。前者沟通良好，后者略有阻碍，“我们对物业公司的收入知之甚详，但是支出却不了解，物业公司公示说每年有十几万、几十万的资金缺口，但经我们业委会一位会计出身的成员查验，物业公司每年盈利很高，最后反而是他们退还了一两万元给业主，做小区建设。”而之所以要一位恶人，何洪均笑着说，业委会很多时候是在做吃力不讨好的事情，反而“恶人”有恶办法。

业委会需重夺话语权

　　物业公司需要与开发商、主管部门、业主委员会、业主打交道，博弈题难解。而实际上，业委会代表着业主利益与其他群体沟通，他们的博弈题解构起来不比物业公司难，因为业主几乎与所有群体对立，在这种复杂横生的关系当中，业主如何成为小区真正的主人呢？

　　这需要业委会的作为。

　　王仲成说，对于开发商而言，他们几乎是敌对、斗争关系；而物业公司时而是亲日派时而是亲美派；对于房管局，对其某些行政不作为，他们要提出火辣辣的意见，做监督；与业主之间的关系也不是单纯地代表与被代表。

　　日常打交道最多的是物业公司，王仲成依然坚持应该夺回两者之间的主动地位。“我们简单来说是甲方乙方的关系，业主聘请物业公司，也有权辞退。”在碧峰园小区，业委会对物业公司每月针对卫生、安全、绿化、服务等几大板块进行绩效考核，总分100分，物业公司需要提前交纳1万元保证金，考核不超过60分，业委会有权利提出者1万元用于公共建设，2年连续不合格就得走人。

　　现在来看，王仲成所在业委会不仅夺回了主动权，有时候甚至成为了物业公司的靠山。

　　“我们小区因为车辆增多，重新划线增加了停车位，规定要求的消防车辆3米通道就没有达到，物业公司被消防罚款，划线责令取缔，于是物业公司找到了业委会……”王仲成记忆中，类似的例子还有很多，小区改水表出户工程所剩弃用的水管改做防雷天线，节约了维修基金4万元，被罚款之后，物业公司又找到了业委会请求帮助。

　　“他们有一个原则，千方百计地让业委会为我所用。”王仲成不反感这种“利用”，如果这种“利用”最终能让业主受益也未尝不可。

　　何洪均认为，对于物业公司，不能任由其提要求，“维修基金说动就动？我们需要看它的项目，有些项目是物业公司的责任。”同时，他认为虽然维修基金由活期改为组合存储，但目前的方案仍然不理想。（见本报8月28日报道《维修基金，你知道多少？》）

　　“5%存活期，95%存一年期定期这个分配方式并不理想，没有实现业主利益的最大化保值，应该是有比例的存一部分活期、一部分一年期定期、一部分三年期定期、一部分五年期定期，甚至购买国债。”而过往的经验告诉何洪均，在小区内，业主势单力薄所以需要业委会，而业委会之间需要相互联系才能更好维权。

部分业主自治意识不高

　　记者在南岸西区随机采访了13位市民，其中1位所在小区没有成立业委会，另外12位中仅有1位拥有业委会任一成员的联系方式。

　　“你知道负责人任意一种联系方式吗？”“他们有主动联系过您吗？”“据您所知，他们为小区做过什么工作哦？”“你对他们的工作内容、成果感到满意吗？”“你是否参加过小区内部业主大会？”对于这些问卷调查问题，很多人能用一个叉解决所有问题。

　　而“对于小区物业公司、开发商遗留等问题有何意见？”“你认为业委会还需要做什么样的工作？”市民们又有着发不完的牢骚。

　　这些是令业委会尴尬的现象，但他们已经习以为常。“这很正常，业主们会提出很多批评意见，叫他们竞选当上这个位置，他们又嫌浪费时间、精力。”何洪均把小区形容为小社会，在这个小社会中可以看到各型各样的人，而从中可以反映出一个问题——社会整体的民主、自治意识很差。

　　碧峰园小区业委会整理出来了一份《工作大事记》，里面简略记录了业委会的工作成果。“利用水管做防雷天线节约维修基金4万元；利用水管做1、2幢护栏节约维修基金1万；维权解决公厕2.5万元；争取回露天停车位、架空层所有权、出租金;维权争取回游泳池管理权，出租维护保值约30万元；维权对10号停车场增加监控系统 （5个摄像头）6500元；维权要求将小区供水、供电、设施设备交专业经营的单位管理，节约维修基金开支；维权增加10号停车场34把地锁5425元；维权要求宜宾市房管局把小区维修基金总金额的95%存一年定期，使其保值增值，建立分户资料。（从2012年6月1日起实施）……”做了这么多，但实际上记者采访业主对于业委会的工作成果，他们知之甚少。

　　不愿意参与进入小区公共事务当中只是最平常的表现，甚至有的人使绊子。

　　宜都崇文业委会为服务老年人，建立了一个老年协会，利用公共场地搭建了一个雨棚，提供场地给老年人阅读、下棋、麻将，这个场地属于半公益性质，下棋收费1元一个下午，，手搓麻将2元一个下午，机麻3元一个下午，每人一杯茶水。而阅读则免费，活动中心订阅了许多报刊杂志。

　　“大家打牌基本上都在家里，鲜少出来。老年人活动时间基本上都是从下午2点到傍晚，但即便如此，也有人责问营业影响休息。”

　　何洪均说，被代表人的自治意识差成为了他们工作开展的一个难题之一。（完）陈旭 周亚秋

编辑：马庆娟

关注川南在线网微信公众号
长按或扫描二维码 ，获取更多最新资讯 其他