民生关注泸州：物管费上调 你是否能接受？

　　你所在的小区物管费是多少?物管费上涨，你怎么看，如何才能接受?记者对主城区内的小区物业管理和业主做了调查。调查发现，新旧小区物业收费和管理差异性很大。

　　新小区

　　空置房物管费难收

　　所谓新小区，概指最近三年内交付使用的小区，这类小区物业管理多数都还属于前期物管，也就是从新房钥匙交付即介入小区管理的物业管理公司。这类物业管理公司的物业服务费及服务条款基本上都是在业主领取新房钥匙时，就已确定，争议和分歧甚少。这类小区物业服务费多层每平方米在0.5元至0.8元之间,高层电梯每平方米在1.2元左右。由于交付时间不长，不管是房屋主体还是附属设施都还在维保期内，很多问题和矛盾都能得到顺利解决，不容易凸现出来。“物业公司的开支主要来自于日常事务管理，如果能按时全额收取物业管理费，新小区的物业管理还是基本能够正常运行。”润无声物业公司负责人这样告诉记者。

　　在调查中，记者发现，真正困扰新小区物业管理人员的是空置房收费难的问题。记者在龙城丽都、泊林郡、鹭岛国际等多个新小区了解到，由于入住率不高，空置房影响了管理费的收取。“从开发商移交钥匙开始，不管入住户数多少，物业服务一点都不能少，费用也会随之产生。”嘉润物业负责人无奈地表示，“如果空置房物业管理费收取不理想，严重的时候，会直接影响物业公司收支不平，甚至出现倒挂。”记者在空间爱琴海小区了解到，该小区共有1503 住户，空置房为183户，空置房物业管理费的收取，已成为该小区颇为头疼的问题。记者在调查中发现，很多小区的物业管理公司，几乎都是通过业主购房时留下的联系电话催缴物管费。由于空置房的购房业主并不急于使用房产，总是产生被动缴纳或拖欠物管费的现象。

　　旧小区

　　入不敷出服务是难题

　　老旧小区即2010年以前或更早时期交付使用的小区。房屋建筑及其附属设施，大多数维保期都在三到五年。随着时间的推移，新小区各种设备设施陈旧老化后，维修维护费用开始不断产生，大型维修动用维修基金，征求业主意见、逐户签字、申请、报批，需要完整的程序和时间，但是如水管爆裂、电梯故障等与住户生活时刻相关的事故，物业管理公司却不得不提前垫付。小型维修更是让物业管理很伤脑筋，小区内的小型维修，往往由于对住户生活影响不大或者不明显，造成住户意见不统一，费用很难解决。记者在调查中了解到，就算是2005年修建的小区，在修建时都配有红外线防盗系统等安防设备。但是，由于设备使用寿命有限，全套更新，少者几千元，多者上万。因此很多老旧小区防盗系统都处于瘫痪状态，形同虚设。

　　“和设备设施维修费用相比，更让我头疼的是物业管理成本的增加和管理费用的严重倒挂。”盛大物业公司负责人告诉记者。盛大物业管理公司作为泸州起步较早的物业管理公司，旗下所属11个小区中，多数属于老旧小区，如柏香林、芳草地、英豪小区、阳光花园等。记者在调查中发现，老旧小区多层物业管理费在每平方米0.35元到0.4元之间,高层物业管理在每平方米0.9元左右。对于2008年以前交付使用的小区来说，这个物业收费标准在当时是完全可以维持物业公司正常运转的。时过境迁，由于各项成本支出加大,特别是人工成本加大,企业没有时间和精力来夯实基础、勤练内功。以2006年交付使用的柏香林小区为例，交付初期，物业管理费为0.40元一平方米，5万平方米，共计收入2万元。2006年保安工资为600元/月，保洁人员为420元/月，垃圾清运费80元/车。2014年物业服务费上调为0.45元,物业管理费用总额在原有基础上增加2千元。2014年保安工资1600元/月，保洁人员为1300元/月，垃圾清运费200元/车。面临严重的收支倒挂。老旧小区的物业管理公司纷纷撤离，新入驻物业公司只能与住户重新协商物业管理费用及服务范围。

　　业主心声

　　合理收费享受品质服务

　　“物业管理公司毕竟是进入市场运作的企业，怎样衡定物业管理公司合理化的利润，是每个小区业主都无法回避的难题。”巴士四季阳光小区业委会宋主任说。有利润才能生存，对于与市民生活休戚相关的物业管理公司，怎么才能有一个合理化的利润空间?让小区住户能明明白白消费。我市很多小区都采取了定期向住户公布收支明细，以取得更多住户的理解和支持。新接手巴士四季阳光小区的惠好物业，在公示栏内公布了收支明细，物业管理费用由原有的多层0.5元/平方米，调为0.6元/平方米，高层物业管理费用由原来的0.9元/平方米，调整为1元/平方米。该小区住户张女士表示，只要物业管理公司能提供与物管费用相应的品质服务，合理调整物业管理费，住户们还是能够理解和支持的。

　　相关链接

　　物业费收取的相关法规依据

　　小区物业费的收取应当依据小区的情况和物业管理公司的资质来确定，小区物业费应当包括了绿化维护、公共部位的水电公摊、卫生保洁等。

　　《物业管理条例》

　　第二十条物业管理企业应当提供的服务内容：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新;

　　(二)物业共用部位和物业管理区域内道路的保洁服务;

　　(三)公共绿地、花草树木的养护、管理;

　　(四)协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范;

　　(五)物业装饰、装修的管理服务;

　　(六)物业维修、更新费用的账目管理和物业档案的保管;

　　物业管理企业可与业主委员会约定其他服务项目。业主和使用人对物业管理企业提供的特约服务有自主选择权。

　　第四十四条 物业管理服务收费标准的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容相适应的原则。

　　物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价。具体标准，由物业管理企业与业主委员会在政府指导价基础上协商确定，并报价格管理部门备案。专项服务费和特约服务费除价格管理部门另有规定外，实行市场调节价。

　　第四十五 物业管理服务费由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主收取。预收期限不得超过12个月。业主与使用人约定由使用人缴纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

　　其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。

　　第四十六条 建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。物业管理企业收费项目和标准应向全体业主公布。

　　物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。（记者 尹雪梅）

编辑：马庆娟

关注川南在线网微信公众号
长按或扫描二维码 ，获取更多最新资讯 其他