宜宾公寓市场供不应求 业内：投资多考量

公寓面积小、总价低受市民欢迎（资料图）

　　近两年，商业公寓项目在宜宾兴起，面积小、总价低，一经推出就迅速售出。不少大型开发商纷纷“试水”，都取得不错的市场反响。受住宅市场供应短缺影响，公寓市场正悄然发生变化，高性价比的公寓产品似乎已成为购房窗口期的新投资风口。不过，业内提醒，要注意公寓产品转让需要高昂税费等特点，切记不要盲目。

　　公寓产品扎堆 开发商纷纷“试水”

　　位于宜宾南岸的某地产项目，早前开盘的loft公寓已全部售完。因为项目面积小总价低，再加上项目位于成熟住宅区域，凭借这些优势吸引了众多购房者的关注。据记者了解，该项目目前已在陆续加推，价格预计在13000元-14000元/平方米左右，首付五成左右，户型面积在39-69平方米之间。

　　4月22日，记者在该项目售楼处看到，现场前来参观样板间的市民络绎不绝。仅39平方米的样板间被划分成了上下两层，各区域被间隔开来，十分人性化。置业顾问告诉记者，前来咨询的年轻人以及投资客比较多，交房后屋内需要自己进行楼层的隔断，相较于一般住宅，公寓的空间规划更具自主性。

　　该项目的成功试水，也引来众多开发商纷纷加入“战局”。据不完全统计，目前宜宾各区域均陆续有公寓项目推出，其中不乏资深的住宅开发商。业内人士预言，住宅市场供应短缺，投资优质地段、高性价比的公寓产品或将成为购房窗口期的新投资风口。

　　那么，公寓产品的优势在哪里？业内人士直言还是因其总价吸引人。“公寓项目虽然单价高，但是总价较住宅而言的确较低，现在很多总价高的住宅项目，首付都可以买一套公寓了。”

公寓和住宅各条件对比图（潘一豪 制图）

　　公寓和住宅？其实不是一回事

　　供需关系是决定公寓市场火爆最主要的原因，不过，公寓本身种类较多，市面上在售的多数公寓又打着“类住宅”的擦边球，让人分辨不清，实际上公寓和住宅有着很大的区别。

　　公寓面积小，总价相对较低，但是短板依旧突出。公寓产权年限短为40年产权，而且居住密度高，舒适性大大降低。对比住宅，公寓还无法落户，有小孩的家庭入学问题不能解决。另外，二手公寓交易税费高，这也将影响后期出售。

　　公寓作为一种商业产品，盈利点主要考虑投资回报率。业内人士告诉记者，一般来说公寓租金年回报率为7%则较优质，低于5%则需要慎重。也就是说，一套总价48万左右的公寓，月租金达到2000元才能满足年回报率5%的标准。而据记者走访发现，目前宜宾类似公寓的产品每月租金均在2000元以下。

　　除了租金回报外，当然也有部分商业公寓有本身的物业增值。部分商业公寓的增值跟随房价的增幅有一定比例关系。所以，产品所在的区域位置就显得尤为关键。

　　业内：购买需从多维度进行考虑

　　虽然宜宾的公寓产品还是新起之秀，但是从长远看，人口逐渐增多，配套逐步完善，出租提高率和租金回报率提升还是可期，再加上住宅市场供应短缺，公寓仍会有一定的生存空间。但业内提醒，在购买公寓产品时，需要从多维度进行考虑。

　　“投资地产，第一要素还是地段。对于公寓产品而言，地段更是决定性因素。要带动人流，交通配套和商业配套都是关键。”业内人士告诉记者，除了地段外，开发商也是需要考量的重点。“目前宜宾市场公寓项目众多，容易犯选择困难症，但品牌可以作为一个选择的标准。品牌实力不足的开发商，可能会出现货不对版、质量不过关、规划中的配套无法实现等等问题。而开发商或者物业公司运营的水平，也将直接决定公寓未来的价值。”

　　总之，公寓虽然具有一定的投资价值，但是必定要考虑到投资回报率和是否长期持有、是否有脱手的把握。盲目跟风购买投资，很容易造成将现金投入又难以脱手的尴尬境地。只有选择了正确的公寓产品，那么它后期的投资回报才会有所保障。（记者 潘一豪）

编辑：成欣

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