居民有权依法叫停“住改商”

“住房改为商业房，现象十分突出，大家特别揪心。如果有关部门不及时进行规范管理，那问题将会越来越严重。”这是记者近期对“住改商”进行采访时听到的不少市民的忧虑。

据悉，“住改商”除了有关部门加强管理外，居民特别是邻居也有权叫停“住改商”。

具体案例———宜都花园一居民将房主和老板告上法庭

去年10月，家住宜宾城区南岸宜都花园二楼的罗女士因父母不堪忍受底楼麻将馆的噪音侵害，一纸诉状将楼下麻将馆经营者和房子的业主告上了法庭。

罗女士在诉状中称，对方在没有征得罗女士及家人的同意下，开始装修麻将馆并于去年4月28号正式营业。这个麻将馆营业后，麻将声、喧哗声严重影响了罗女士父母的生活。其父亲因患有严重神经衰弱，常常夜不能寐，痛苦万分。为减轻伤害，罗女士父亲将窗户装上了双层玻璃，希望能改善彻夜难眠的状况，仍然无济于事。更为严重的是，罗女士母亲的哮喘病因空气不流通而加重。罗女士父母多次找房屋业主胡某和麻将馆经营者交涉无果，还在深夜极度痛苦时向派出所报警求助，但是仍然没有效果。罗女士遂根据相关法律的规定向法院起诉，要求被告停止对其父母的侵害，恢复其房屋的住宅用途。

今年3月，翠屏区法院作出民事调解。双方当事人自愿达成协议：胡某等4名被告于2011年6月8日前恢复当事麻将馆的住宅用途，当事人一致同意3月7日在调解协议上签名后具有法律效力。

物权法规定———“住改商”须经该楼栋全体业主同意

四川宏成律师事务所律师聂雪红认为，小区住宅房改为麻将馆、茶房、餐厅、办公用房等经营性用房不仅违法，更干扰了小区其他业主，特别是本栋楼业主的正常生活，造成小区水、电、电梯等超负荷运行，外来人员增多楼层承重加重，防火防盗难以控制，安全隐患大大增加等危害。

对此，《物权法》第77条明确规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。”鉴于小区业主将住宅房改为经营性用房又可以适当地满足一些业主的实际需求，因此《物权法》第77条在禁止住宅房改为经营性用房的同时又规定：“业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

由此可见，业主不能够擅自更改住宅房为经营性用房；如果要改，除了要遵守法律、法规以及管理规约的规定外，还必须经有利害关系的业主同意。

那么，哪些业主是《物权法》所称的“有利害关系的业主”？“住改商”是经全体有利害关系的业主同意还是大多数有利害关系的业主同意呢？

聂雪红介绍，对此问题，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作了明确界定，“有利害关系的业主”指住宅房改为经营性用房业主所在楼栋的全体业主。将住宅房改为经营性用房，必须经所在楼栋的全体业主同意，而不是多数业主同意。

此外，“住改商”还应到相关部门办理相应的营业执照等，如果要改变房屋结构，必须经规划设计部门认可。

最高法解释———邻居有权叫停“住改商”法院应予支持

据聂雪红介绍，小区业主即使将住宅房改为经营性用房符合前述法律及司法解释之规定，也不能排除其应当承担的民事责任。

《物权法》第35条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第36条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”第37条规定：“分割物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条明确规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照<物权法>第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、清除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”

上述规定说明，有利害关系的业主在受到或有可能受到住宅改为营业性用房造成的妨害时，可以通过司法途径获得相应的救济，即通过向法院诉讼的方式，请求法院判决排除妨害，消除危险，恢复原状，赔偿损害。（晚报记者 杨万洪 实习生 李亮）

编辑：马庆娟

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