汪相平：浅析公证在房地产登记中的作用

    公证部门和房地产管理部门在预防房产讼争，保障公民、法人财产权益，促进家庭和睦团结，维护社会和谐稳定等方面有着共同的社会责任，基于此，公证部门和房地产管理部门相互合作、相互支持由来已久，并随着房地产市场的不断繁荣发展和房地产登记制度的逾加规范而愈加紧密。一方面，是由于我国房地产市场还不完善，相关法律法规仍不健全造成的；另一方面，房地产作为老百姓最大的财产权益，在财产转让登记中涉及诸多法律关系和当事人之间的重大财产关系，外加我国正处于社会转型期，一些不法之徒做假造假行为猖獗，使得房地产登记制度面临较大风险。如何确保房地产登记真实、合法，公证部门介入房地产登记，是登记部门有效防范房产登记安全的途径之一。

    公证作为一项预防性的司法证明制度，主要是对各种民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性和合法性进行审查确认，具有预防、沟通、监督、证明的职能。这种独特的职能，在房地产登记过程中，事先对登记所需的一些法律文书、资料予以审查证明，对提高登记质量、防范诈骗风险，确保登记安全，保障当事人合法权益起着独特的作用。

    一、分责的作用。我国不动产登记机构定位的基点是以形式审查为主，实质审查为辅的一种模式。实质审查即登记机构需对有关登记文件和房地产状况（各种法律关系、当事人真实意思表示等）进行全面审查；形式审查则是登记机构仅对申请人提供的申请登记材料是否符合登记法规的要求，即当事人在不动产登记中承担举证责任，当事人向登记机关提交有关材料和反映真实情况，并对其申请材料的真实性和合法性负责。登记部门只审查申请人提供的资料，对符合法规、登记程序条件的就进行登记，而对申请人与相对人之间的实体法律关系的意思表示则一般不予审查。实质审查的好处是安全，但成本高、效率低、责任重。如果每一件房产登记都由登记部门进行实质审查，显然是件不可能的事情。形式审查的好处是效率高、便捷，但存在安全风险。我国物权法运行审理主要是形式审查。但由于登记部门缺乏相应的法律专业人才，登记人员在面对比较复杂的且与自已专业不对口的登记事项时就有可能造成登记错误或因怕承担责任而不敢登记，再加上某些当事人的弄虚作假,无疑会使不动产登记的风险和纠纷难以得到有效预防，导致增加诉讼的几率，增加社会的司法成本。而公证的介入，对物权登记前实行实质审查，对登记房产产权是否完整、房产是否真实存在、产权人的身份是否真实、是否存在其他产权共有人、房产权利有无争议、房产是否明晰等关于房产转让的各个法律热点都进行实质性审查，并对审查结果承担相应的责任，实际上是分担了房产登记的审查责任。例如，我处曾受理一件人事关系和财产关系都很复杂的继承公证，被继承人屈某曾有两次婚史，与前夫结婚前收养了一名子女，结婚后又生育了两个子女，其前夫死亡后又与王某再婚，替王某抚养大了三个儿女。这期间，屈某收养的子女先于其死亡，遗有一女，屈某的父亲先于其死亡，其母亲和与前夫的婚生子在屈某的遗产尚未分割时后于屈某死亡，经查屈某有兄弟姐妹五人，屈某的亲生儿子死亡时已婚，有配偶和两个孩子。屈某死亡时遗有与其前夫的夫妻共有房产，又有其前夫死亡后再婚前个人购买的婚前房产，还有再婚后的夫妻共有财产。当屈某的部分子女来申请办理该公证时，隐满了屈某曾收养子女和死亡子女的情况。为查明事实真相，我处曾多次到被继承人先后工作和生活过的地方调查核实，仔细甄别死者两次婚姻的夫妻共有财产和个人所有的财产，由于各继承人之间因多种原因不和睦，在办理该项继承公证时互不配合，我处又多次到不同乡镇的其他继承人家里上门询问其对遗产处分的态度，花费了大量的精力和时间，最终实事求是地依法为当事人出具了这份继承公证书，有效地避免了这个家庭的财产继承纠纷。这件继承公证案，既有代位继承关系、又有转继承关系，既有夫妻共有财产，又有生前个人所有合法财产，被继承人生前居住、生活更换多个地点，且各种关系的继承人众多，如果没有公证的介入，房地产登记部门是很难正确完成这项继承关系的房产变更登记的。

    现实也印证了，大量的房地产赠与、遗赠和继承等物权转让活动之所以没有争议是因为有公证作为保障，而且对于上述几类物权转让活动的惟一的专业法律审查机构最恰当的就是公证处。

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    二是“安全阀”和“防火墙” 作用。公证之所以能够在物权变动中，特别是在房地产赠与、遗赠和继承等物权转让活动中扮演好“安全阀”和“防火墙”的角色，是因为公证姓“公”，公证以国家公信力为后循，行使着国家公共的证明权力，同时也承载着国家至高的公共权威和信誉，公证工作作为社会信用的重要载体和法律保障，既是判断民商事行为是否真实合法的重要途径，也是司法机关裁判纠纷的重要根据，这就要求公证工作以真实合法为前提，公证书必须体现国家公信力的权威性，成为社会公众认可的信得过的法律文书，所以说公证是“诚信”的象征，“公证员是诚信的大使”，公证制度作为我国司法制度的重要组成部分，根据当事人的申请，严格依照法定程序，确保每件公证事项的真实合法，从而促进整个社会诚信体系的建立和完善，实现社会所期望的诚信，进而最大限度地降低交易风险，防止非法行为的发生，保障社会的公正、公平和效率。从这一目的出发，我国《公证法》及《公证程序规则》均明确规定了公证受案范围、审查程序及审查标准，对不真实不合法的事项拒绝公证。公证活动中还要帮助指导当事人正确地行使法律行为，使之符合国家法律法规，使其所请求的公证事项从内容到形式完全真实、合法。公证严格的法定程序和公证员的职业操守，能够保证各类公证活动的良好质量，确保不动产物权变动登记的顺利进行。例如，我处曾揭露了一件冒名顶替办理房产赠与的公证案件。两当事人自称是母女吴某和刘某，“吴某”希望把自己所有的一套住房赠与女儿刘某，当事人提交的证明材料有两人的身份证、公安局出具的“吴某”配偶死亡证明、结婚证、基层社区出具的“吴某”未再婚证明、房产证、土地使用权证、户口本（户口本上载明了母女关系）等，在询问当事人的家庭婚姻等情况及房产产权情况时，当事人对答如流，合情合理，将身份证和两人比对也没有什么破绽，但公证员在办证过程中总感觉这对“母女”有些异样，为稳妥起见，承办公证员决定到当事人住所地去核实这对“母女”的身份情况，核实结果令公证员吃了一惊，原来“刘某”的母亲吴某已经死亡，充当“母亲”的是“刘某”母亲的妹妹吴甲（真名隐去），“刘某”母亲生前与其共同生活，其他子女均在外地工作，刘某为独得母亲遗留的房产，与其姨妈串通，冒充“母女”来办理房产赠与公证。这起假冒公证正是因为公证严格的法律审查程序和公证员高度的责任感，阻止了一起假冒行为的发生，有效地保障了其他权利人的合法权益，为房地产登记部门安全登记起到了“防火墙”和“安全阀”的作用。

    三是“信用桥梁”的作用。公证具有“服务、沟通、证明、监督”这四项独特的职能，在经济、民事交往中，公证机构处于第三人的立场，与当事人之间没有直接的利害关系，公证书又具有真实、合法的特点，而且不受人员、语言地域、行政隶属关系等左右，是国际国内通行可靠的法律文书，是增进民事、经济主体之间相互了解、消除障碍和隔阂、建立相互信任关系的重要工具和媒介。例如，委托公证，这是公证处的一项常规业务。如某人购买了一套住房，因没有时间到房地产管理部门去办理过户登记，于是就委托别人去为其办理，但办理房产登记是一种涉及公民重大财产权益的一项活动，登记错了房地产管理部门将承担重大责任，遇此情况，房地产管理部门通常都要求当事人提交经公证的委托书。因为房地产登记部门有理由怀疑这份委托书是否是委托人亲笔所写，是否是委托人自愿所为，委托人是否具有行为能力等，房地产登记部门没时间没功夫去查证。但经过公证的委托书，公证员证明了这份委托书是有民事行为能力和民事权利能力的委托人亲自到公证处，在本公证员面前亲笔签下，他对委托的事项明确清楚，而且知晓委托的法律意义和法律后果，这种经公证的委托书拿到房地产登记部门，就像委托人亲自到房地产登记部门去了一样，就会让房地产登记部门相信，这份委托书是真实有效的，公证就为委托人和房地产登记部门之间架起了一座信用的桥梁。

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    综上所述，公证介入不动产登记，可以为房产登记的正确性提供真实合法有效的证据材料，可以预防登记机构的登记风险和降低当事人的赔偿责任，有利于物权的顺利流转，对于节省司法资源，减少物权诉讼，构建和谐社会具有积极的作用。      

    公证行业与房地产登记工作有着长期的合作和密切的联系，早在1991年司法部和建设部就联合发布了《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》〔司公通字(1991)117号〕。该《联合通知》规定因继承或赠与发生的不动产物权转让登记，如果该项继承或赠与行为未经公证，登记机关不予办理登记。《联合通知》发文21年来，公证机构办理了大量的房产继承、赠与、交易合同等不动产转让公证事项，消除了大量纠纷隐患，使得不动产物权交易更加安全。公证机构作为专业的法律提供者对不动产物权变动进行实质性审查，有效避免了不动产物权变动中的风险，对于促进诚信行为，保障交易安全，预防和减少纠纷，发挥了重要作用。公证书在房地产登记活动中也被广泛采用。近年来，随着我国经济建设的快速发展和城市房地产市场的蓬勃掘起，涉房公证事项越来越多且种类从传统的继承、赠与等单一的公证事项发展到涉及当事人权益的多个方面。以泸县公证处为例，2009年共办理涉及房地产公证的继承赠与公证223件，涉房的其他公证（房屋买卖、委托、声明、夫妻财产约定、离婚财产分割等）516件；2010年办理继承赠与公证302件，涉房的其他公证636件；2011年办理继承赠与公证367件，涉房的其他公证872件。以上数据表明，涉房公证业务逐年上升。

    但是，由于房产登记和公证分属不同领域，也存在协作不规范、机制不完善等问题，新形势发展迫切需要加强房产登记和公证机构两个行业的联系与协作。在房产登记中，可以公证的事项很多，如处分未成年人或无行为能力人的房产，向登记机构提供的不损害权利人利益的保证书（声明书）公证，未婚声明书公证、涉房事务处理的委托书、夫妻财产约定协议、房产按份共有协议、房产抵押协议等，虽然现行的《物权法》和《房产登记办法》未将公证作为不动产登记的前置程序，但现实中各房产登记部门为提高登记质量，减少登记风险，均积极主动求助于公证法律帮助。因此，公证机构应多向房地产登记部门宣传公证的职能和作用，多向房地产登记部门交流、通报涉房公证业务中遇到的各种情况，多倾听、采纳房地产登记部门对公证工作的建议和意见。同时，要加强房地产登记程序及相关法律法规的学习，了解各类房地产登记收费及税收政策的法律法规，让当事人在申办公证的同时，弄清办理房产登记手续，更好地为房地产登记工作提供高效、优质的法律服务，与房地产登记部门密切配合，共同构筑一道预防房产纠纷的防线，为我国的房地产市场健康有序繁荣发展尽一份力量。（完）作者：四川省泸县公证处 汪相平

编辑：马庆娟

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