自贡首例 业主状告物业公司案昨日开庭

物华晶舍小区。

原告：赔偿30 项维修、更换费用等，共计7 万余元

被告：开发商和物业公司均要求法庭依法驳回

原告

物华晶舍小区业主委员会

被告

四川物华置业有限公司

四川丽都物业管理有限公司

　　“物管走人了，小区瘫痪了，我们的生活受到了很大的影响。”家住自贡学苑街的物华晶舍小区业主说。

　　伴随物业公司的撤离，小区遗留的系列问题引发小区业主与物业公司及开发商纠纷，经自贡市房管局多次调解无果，自贡物华晶舍小区业主委员会一纸诉状将物业公司和小区开发商告上法庭。

　　昨日，该案在大安区人民法院马吃水人民法庭开庭审理。在法庭上，小区业主委员会要求被告赔偿30项维修、更换费用，以及诉讼费用等，共计7万余元。开发商和物业公司均要求法庭依法驳回。据悉，这是自贡首例业主状告物业公司案。

No.1

物业是否擅自撤离

原告 业委会

　　“2012年6月1日物业在小区张贴公告，6月29日撤离了，直到去年9月，小区才找到现在的物业公司。”物华晶舍小区业主委员会副主任余济川说，“物管合同中明确规定了，物业公司要在新的物业公司接管后才能撤场。”余济川同时表示，四川丽都物业管理有限公司在该小区未找到新物业公司接管前就撤离了，“他们是擅自撤离”。

　　“根据《四川省物业管理条例》第75条的规定，擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，未履行相应告知和交接义务的，处5万元以下的罚款，”原告方小区业主辩护律师，四川宏宗律师事务所律师倪建勇说，“同时该《条例》第53条规定，合同未约定告知期限的，应当提前60日告知，他们的公示时间显然没有达到60天，期间也没有完成与另一家物业公司的交接工作，属于擅自撤离。”

被告 物业

　　被告方辩护律师认为，《四川省物业管理条例》的施行时间为2012年7月1日，“物业公司撤离是在该《条例》施行以前（6月29日），所以不能以此为依据判断物业公司是否为擅自撤离”。四川丽都物业管理有限公司负责人李玉富说，“虽然我们在29日撤离了，但安保和工程维修服务一直维持到了7月16日。”

旁听 自贡市房管局

　　对于四川丽都物业管理有限公司是否为擅自撤离，自贡市房管局林姓工作人员说，“该物业公司的撤离没有得到房管局的许可”。该工作人员表示，国务院2003年颁布施行的《物管管理条例》中对物业公司撤离前公示时间没有明确规定，“在四川省的《条例》出台前，自贡市地方制定的管理办法中没有涉及对撤离公示时间的规定。只是房管局在日常办公中以口头告知的方式，一般情况下，要求物业公司撤离前需要2个月公示时间，或者2个月内完成了物管交接的，可提前撤离。”

No.2 究竟该用哪部条例

原告 业委会

　　“合同未到期，物业公司以经营困难为由提前撤离，且未顺利完成新物业公司入住的交接工作，应当以2012年7月1日开始实行的《四川省物业管理条例》为依据进行判定。”物华晶舍小区业主委员会副主任余济川说。

　　余济川同时表示，四川丽都物业管理有限公司在《四川省物业管理条例》实行前2天撤离，“有利用时间差逃避责任的嫌疑”。

被告 物业

　　“我们在去年7月1日《四川省物业管理条例》实行前就已经撤离，不应该以后来的规定为依据进行裁定。”四川丽都物业管理有限公司负责人李玉富说。

No.3 小区设施无法正常运行，谁的责

原告 业委会

　　“我们小区的设施为什么都无法正常维修和运转？开发商和物业公司都负有责任，”物华晶舍小区业主委员会副主任余济川说，“2012年7月1日颁布实行《四川省物业管理条例》，规定了物业公司对小区内的各项设施负有维修责任，但物业公司根本没有执行，从2009年搬进小区到现在，我都没用过车禁系统，坏了一直没人维修。在购房时，开放商也负有代收住宅维修专项资金的责任，但他们并未履行。”

被告 物业

　　“我们只收取了物管费，车禁系统等小区的大件维修，不在物管公司的维修范围内，所以我们不应当对此负责。”四川丽都物业管理有限公司负责人李玉富说。李玉富同时表示，《四川省物业管理条例》中设有住宅维修专项资金来对车禁系统、门禁系统、电梯等进行维修，“但该小区根本没有这比专项资金，正因为如此才导致了物业公司无法进行大件维修”。四川丽都物业管理有限公司辩护律师也表示，小区住宅维修专项资金的存在是物业公司履行维修责任的前提。

被告 开发商

　　小区开发商四川物华置业有限公司负责人罗姓负责人称，“小区2008年底验收交房到2012年，开发商已经履行完了对电线、电气、排水、供热、供冷系统等的免费维保期内责任。超过免费维保期的，应该由业主自行承担。”该负责人同时表示，依据国家和四川省的规定，自贡2009年前修建的房屋，开放商没有收取住宅维修专项资金的义务。

旁听 自贡市房管局

　　“2009年10月1日四川省曾颁布条例规定，对新建住房强制要求收取住宅维修专项资金，类似于房子的‘养老金’，用于小区的大件维修和更换。”自贡市房管局林姓工作人员说，“但对于此条例实行前修建的住宅并没有强制规定，而是交给小区业主大会，由业主们自己投票决定是否征集收取这笔费用。”
No.4 开发商为何给物业支付 6 万元

原告 业委会

　　“在一次调解中，开发商无意中说，他们已付过一笔钱给物业公司用于支付维修费用，”物华晶舍小区业主委员会副主任余济川说，“当我们拿到他们双方之间的协议，发现其中有一项明确写了‘遗留问题清单’，并且开发商支付给了物业公司6万元钱，开发商不是变相承认了自己在大件维修中负有责任吗？”

被告 开发商

　　小区开发商四川物华置业有限公司负责人罗姓负责人称，“这个协定签订于2011年9月29日，同样已经过了开发商应该负责的免费维保期。”该负责人同时表示，这笔钱是开发商处于人道的考虑支付的，“不属于事后补救”。

　　经过3个多小时的三方答辩，法官裁定择日庭外调解，调解无果再行审理宣判。

律师说法

老小区维修专项资金由业主大会决定

　　参与了《四川省物业管理条例》草案修改的律师付庭禄说，按照约定优先的原则，如果双方合同中对物业公司撤离前公示时间有明确规定，且与国家法律法规不冲突，则以双方的约定为准。而双方合同中约定，新物业公司交接完成前不得撤离，则该物业公司涉嫌违约。

　　付庭禄表示，因该物业公司撤场时间在2012年7月1日，即《四川省物业管理条例》施行前，所以应当参照国务院颁布施行的《物业管理条例》和自贡市地方的管理办法进行裁定。

　　付庭禄说，该小区建于2009年以前，不属于强制征集住宅维修专项资金的范围，因为开发商不具有履责权力。该小区住宅维修专项资金的征集应由全体业主，即业主大会决定。

　　对于开发商与物业公司签订的协议，付庭禄认为，业主方可以此为凭证要求开发商给个说法，“因小区设施损坏时间等难以举证，至于效力如何，要以法庭采信和裁定的结果为准”。

小区现状

新物管公司接手后能保证小区最低限度正常运行

　　本报曾在2012年7月3日报道了《收不到物管费？物管唱“空城计”》：自贡市学苑街物华晶舍小区所属的四川丽都物业有限公司，因“部分业主不交物管费，公司无法维持经营”，在贴出撤场公告29天后，正式撤出小区的事件。

　　昨日中午2点，华西城市读本记者前往物华晶舍小区。记者在该小区看到，小区入口的车禁系统依然处于瘫痪状态，车子进小区只能‘刷脸卡’，让保安遥控开门；楼下的门禁系统同样失灵，门大敞着；旁边的绿化带内随处可见粪池阻塞而涌出的秽物，现在已经干了，但痕迹明显；小区监控摄像头也大部分失灵，保安室的监控屏幕黑压压一片；小区地下车库因隐藏的水管爆裂，到处都是从排水沟中流出的水；楼道里的灯，你再怎么用力蹬地弄出响声，它也不会给你半点反应。

　　据悉，去年7月，该小区业主投票选举出了5人业主委员会，同时安居物业公司于去年9月份入驻该小区接管部分物业工作。“因四川丽都物业管理有限公司的擅自撤离以及小区遗留的设施维护不到位、维修不及时、无法正常运行等问题，无法完成物业交接工作，”业主委员会副主任余济川说，“新来的物业公司只接管了安保、保洁、维修等部分物管工作，目前只能保证小区的最低限度正常运转。”（兰江）

编辑：马庆娟

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