聚焦酝酿变局寻求发展 宜宾商业体激增前后

　　每一次周边市区新商场开业、进入打折季，总是喜欢到宜宾来招揽顾客。街头铺天盖地的宣传广告单灼烧了许多人的眼。

　　然而近两年形势悄悄发生着变化，宜宾正在酝酿变局，迎来商贸的跨越式发展。

　　宜宾市委书记王铭晖在多个场合提到，要加快建设长江上游商贸物流中心。着力建设一批大市场，形成一批大商圈，做大做强本土骨干商贸物流企业，引进国际国内知名商贸物流企业，努力把宜宾建设成为集聚力、竞争力和影响力最强的长江上游商贸物流中心和全国重要物流节点。

　　现实的情况是近两年，宜宾的商业地产大潮涌动，大量综合商业体连续上马。然而跨越式发展之下，我们也要规避规划错位和过热发展的风险。

　　超百万平方米商业集中上马

　　细数现在宜宾可以购物、闲逛的百货商场，一只手都有些嫌多，五个手指头就能数完。中心城区叙府商城、美好家园，南岸东区凯德商业广场，没有其余。

　　空白的地方正在有许多大体量的商业体填补进来。

　　今年三月市住房博览会上，阳光康郡的广告DM单上列举了城区部分商业体和其体量：“城北新区：近20万平方米；南岸东区：莱茵春天购物中心9.2万平方米、凯德广场（沃尔玛）2万平方米；老城区：叙府商场1.7万平方米；南岸西区：东方时代广场6万平方米；唐人财富中心9万平方米；中坝组团：银龙广场8万平方米；天柏组团：翠柏商贸城5.5万平方米。”阳光康郡这个DM单主要推出的是自己旗下双层临街商铺。

　　阳光康郡只是总结了一小部分，更多商业地产即将在宜宾拔地而起。新鹏·盛世临港——临广场设置4万平米的集中商业，5星级酒店，5A级写字楼；临港大道设置沿街独栋商业，设三层的临界商铺，用两条路的高差设置两层商业步行街（商业一街、商业二街）。地中海蓝湾二期——2万平米马德里商业街。丽雅龙城——4000平米独栋商业、市政规划商业街。理想城—约12万平方米商业。

　　日前，翠屏区商务局副局长刘凡荣向媒体透露，预计在明年年内，宜宾城区商业综合体面积将新增60万平方米。不完全统计，加上其他临街商铺，届时商业总平方面积将会超过百万。

　　目前，记者了解到，银龙广场8月底主体完工，年底开业；莱茵春天购物中心主体结构也已经封顶，完成品牌招商200家，预计于今年年底开业；唐人财富中心亦在紧锣密鼓的筹备中，预计于月底开业。

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　　资金门槛长期桎梏商业地产

　　丽雅百货是莱茵春天的运营商，副总经理王辉形容宜宾的消费者“饥渴”，市民有着很强的消费能力，但一直以来愁于无处消费。当然，形成宜宾消费者“饥渴”现象的原因因时因势。

　　王辉总结原因道，一方面政府在土地出让环节都会对用地性质进行要求，没有商业土地的配置也就无法建立商场。另外一方面做商业地产不同于普通商品房，资金需求量大，前期需要大量的投资，而且回本很慢，需要几年甚至十几年的时间，大量的现金流投入到平台致使风险很大，这为房地产商设置了较高的门槛。“不敢说什么时候能够回本。”鑫誉集团投资发展中心副主任张雨告诉记者，他们打造的鑫宇钻石城项目正位于南溪的黄金地带，是链接老城区与新城区的重要节点。虽然从道理上讲，应该拥有大量的人流，但是谈及什么时候能够回本实在不好说。特别是他们在招商环节对于商家提出了较高要求，甚至拒绝了部分本地商家提出的丰厚租金，转而选择在全国性拥有较高知名度、更完善物流的商家，当然这些商家需要缴纳的租金则更为便宜一些，算是赔本赚吆喝。“因为即便具有相当的区位优势，吸引人流还是要看里面的商家配置，我们有40%的区域是自营项目，这就需要其他主力商家来吸引消费。”

　　而宜宾商业地产突然逆袭自然也有其内在原因。“近几年来，国家层面对于商品房的销售出台了诸多政策，商品房遇冷，房地产商们转而做商业体，这是有宏观大背景的。”王辉说，另外一方面，政府相关部门也逐渐意识到了商业体量少的问题，所以与开发商一拍即合，也就有了现在几个大型商业综合体集体建设的局面。

　　政策占很大因素。

　　近3成市民青睐异地购物

　　商业地产长期被桎梏，消费外流也就不稀奇了。

　　记者从宜宾市统计局的网站上查阅到，连续几年，针对全市消费品市场运行的分析都会提到，消费品品市场不发达，消费外流现象长期存在。有调查数据显示，宜宾市民中约有28.8%的人选择到自贡购物，其中主要以服装为主。

　　今年第一季度，消费品外流再次被点名：宜宾市GDP早在2011年便跨入四川千亿元俱乐部，经济总量在四川排4位，宜宾经济发展状况是很不错。但是，消费品市场却与之很不匹配。商业要停目在沿街铺面这种形式，商业布局不台理，也没有形成自己的特色和品牌，离要建成发达商业城市压有较大差距。就商场而言，目前全市只有家较大的叙府商城，而泸州有白塔商圈、摩尔、汇通、重百、人人乐等好几家大商场。亿元市场泸州也比我们多好几家。正因为我们自身消费品市场不发达，消费者在消费时可选择性比较少，在目前交通方便的情况下，消费外流现象仍然存在，这对我们消费品市场的发展极其不利。

　　时间回到2010年，市统计局针对全市消费品市场的分析可谓切中要害：宜宾现有核心商业区大观楼商圈经过这些年的发展，已经不能满足现有商业业态和业种的经营要求，且大部分由沿街商铺组成。

　　商住不分离，功能分区不够清晰，部分经营者占道经营，没有充足的停车位。城市密度高、容积率高、人口密度大的两高一大发展现状，严重影响了零售业企业的发展，同时也不利于引入大型的零售企业。

　　目前，宜宾市需加快大型购物中心、特色商业街、步行街建设，改善居民特别是南岸及江北居民购物环境，尽量减少本地购买力流失，并吸引外来消费，保障宜宾市消费品市场的持续健康发展，促进全市的旅游经济发展。

　　从饥渴到过饱？

　　然而现在来看，拍掌的人太多，商业地产会否显得有些太过热闹？特别是还有几个项目正在排队当中，如重庆新世纪百货。这样的集中上马，城市是否能够承载，市民是否需要？

　　据统计局数据显示，一季度，宜宾市限额以上批发和零售企业，服装、鞋帽、针纺织品类零售额为2.69亿元。

　　“这个需要市场来检验。”王辉谈到。按照他所说，几个商业区同时运营，市场竞争肯定会急剧白热，届时逐鹿中原鹿死谁手就不一定了。

　　所以一定要注意各个商业体之间要差异化发展。否则未来“死倒一大片”也不一定。

　　王辉说，虽然从表面看“死倒一大片”是开发商吞自己的苦果，但实际上商业体占用了社会资源，而最典型的就是土地。所以投资的浪费不仅是开发商的损失，也是整个社会资源的浪费。

　　但王辉也认为，“现在不适合做太过理性的判断。”因为宜宾市民目前确实比较“饥渴”，解决现有商业空白的问题已经有些迫在眉睫。

　　幸而，从目前各商业体运营商发布的规划来看，商业综合体布点虽密，但配套组合也是有差异的，而各自的优势就是消费者选择的条件。比如说，东方时代广场运营的主体是燕君家电，届时商场内部家电产品就会占比较大的销售份额。

　　拼价格、拼种类、拼质量，宜宾的商业可能即将进入“拼时代”。

　　银龙广场总经理夏先生认为，各大商业区充分竞争即将给消费者更多选择机会，商人逐利而行，消费者也在图利，追逐更好的折扣。“你在价格上有优势，消费者就会愿意到你的商场购物。”“充分的竞争大家都喜闻乐见，但是所以商业体之间的距离要合理，既能维持竞争，也要能形成互补。”夏先生说。

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　　辐射川南 潜力几何？

　　不仅服务于本地，宜宾商业其实有更大的野心。

　　宜宾市位于川、滇、黔三省的结合部，历来被认为川南区域中心，居西南地区的腹心地位。同时宜宾是长江上游一级中心城市，是长江产业带开发的区域经济中心。

　　宜宾完全具备辐射川南的条件，然长期处于消费瓶颈期，随着几大商业区的崛起，宜宾实现辐射川南的“野心”机会有多大?夏先生告诉记者，宜宾的确具有良好的地理优势，具备商贸枢纽中心的部分条件，另外宜宾传统物产丰富，品类众多。

　　然而，现代商业越来越具有同质化趋向，宜宾以前之所以能够被周边城市辐射吸纳是因为宜宾没有足够的商业。但现在许多城市都有自己的商业购物中心，也就完全没必要大老远跑到宜宾来消费。除非宜宾有独特的优势产品，能够吸引到周边城市，才有可能增大服务半径。“所以宜宾目前要辐射川滇黔还有一定难度。”他说。

　　宜宾城区在谋变，其他区域也在发展。

　　17日，记者从中国南溪城市发展高峰论坛上了解到，南溪鑫宇钻石城与包括永辉超市、大世界影城等主力商家签约入驻，项目总面积24万平方米，一期建筑面积13.8万平方米，其中商业面积6万平方米，包括立体天街、三个下沉广场、地下超市和商业广场。

　　张雨告诉记者，鑫宇钻石城预计明年开门营业，服务的是南溪43万人，开业以后有希望留住南溪的消费人群。“以前是宜宾人去自贡、泸州消费，有条件的南溪人则到翠屏区消费，而我们的商业体出来肯定能挽回部分消费流。”

　　而从其广告单上也可以看出其野心勃勃，蓄势待发。“1、南溪区位于川南核心腹地，与大宜宾一起融入泸州、内江、自贡一小时经济区，而南溪区作为宜宾2区8县的新区，真正成为了大宜宾的中心。钻石城西环线和文化路贯通全程，规划的7条公交线路，有6条途经项目并设立站点，充分引导客流直达钻石城。2、独一无二的综合体，钻石城是宜宾四大商业综合体之一，南溪唯一的一个商业综合体，将彻底改变目前传统的购物、休闲及生活方式，成为南溪休闲购物新中心。”

　　未来布局 路在何方？

　　宜宾前有标兵，后有追兵。夹击之下，宜宾商业布点可能还有待完善，而这些问题可能会限制未来的发展。

　　以南岸西区为例，东方时代广场与唐人财富中心相隔不过600米，一个6万平方米，一个9万平方米。然而目前由于两个商业体之间业态不适合，却无法打造成步行街，形成大规模商业圈。其他商业体也是与此类似，虽然能够服务组团内部，但却难以共同发力。而市民的消费习惯还存有在各个商铺之间比价比质，这样的布局是否存在问题？

　　记者的说法得到了市住房和建设局副局长谭敏的肯定。“宜宾的商贸中心规划确实存在一个问题，从长远来看，未来的中心应该在老城区。”他说，全国范围来看，市民逛街还是习惯在老城区。同时这里早已经有商贸的集聚，具备建立商贸中心的条件，已经吸引了大量的人流。而老城区特别是大观楼上去所需要做的是业态的升级。

　　市人大常委员会城乡建设环境资源保护工作委员会主任曾家庆同意谭敏的观点，认为老城区应该是未来的城市商贸中心，具有发展的潜力。同时，他还提出西郊距离火车站不远的位置也是一个不错的选择。这里未来将是高铁和高速公路交汇的地方，可以对其他城市起到吸纳的作用。但房屋比较老旧、棚户区比较多，还需要做形象升级，旧城改造应该把它纳入其中。

　　“老城区相关基础设施的升级和交通问题的改善也务必要解决。”夏先生同样认为，宜宾的商圈中心未来仍然在老城区，政府目前也在进行相应的升级改造，例如加快旧城改造进程，合理规划交通要道，环节交通压力等。

　　除了提档升级，打通商业体之间的通道也是势在必行。王辉不否然老城区传统商贸中心地位，但南岸东区几大商业综合体的力量是足够迅猛的。用商业步行街把莱茵春天与凯德广场连接起来，未来这里也将形成一个新商圈，成为未来宜宾的商贸中心。（黄娅娜 陈旭）

编辑：马庆娟

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